住房公积金贷款资金风险防范措施研究

一、全国住房公积金贷款总体状况

住房公积金贷款是指住房公积金管理部门委托业务合作银行，以广大职工缴存的住房公积金为资金来源，向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的职工家庭发放的专项住房消费贷款，住房公积金贷款具有周期长、利率低的特点。住房公积金贷款相比商业银行住房贷款，最大的政策优惠在于：节约职工住房贷款利息支出，减少职工购房压力。住房公积金贷款利率比同期贷款市场报价利率（LPR）低0.9—1.35个百分点，2022年发放的住房公积金个人住房贷款，偿还期内可为贷款职工节约利息支出约2089.02亿元，平均每笔贷款可节约利息支出约8.43万元。

随着城市化进程的发展，加之住房公积金贷款的低利率政策，当职工购房出现资金缺口时，住房公积金贷款成为职工借款的首选，全国住房公积金贷款总体规模也在不断增加。根据住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布的《全国住房公积金2022年年度报告》显示，“2022年，发放住房公积金个人住房贷款247.75万笔，发放金额11841.85亿元。截至2022年末，累计发放住房公积金个人住房贷款4482.46万笔、137144.66亿元，分别比上年末增长5.85%和9.45%；个人住房贷款余额72984.33亿元，比上年末增长5.88%。2018年至2022年近五年的全国住房公积金贷款发放额如下表所示：

二、全国住房公积金贷款风险状况

今年8月份，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融支持实体经济和防范化解金融风险会议，要求“强化风险监测、评估和防控机制”和“牢牢守住不发生系统性风险的底线”。有效防范化解重大经济金融风险是维护国家安全的重要内容,金融事关发展全局,当前，我国金融业运行平稳，风险整体可控，但金融风险仍处于易发多发期。根据国有六大商业银行2022年年度报告数据显示，个人住房贷款类别的不良率都呈现增长趋势。其中，工商银行个人住房贷款不良率为0.39%，比去年增长62.5%；建设银行个人住房贷款不良率为0.37%，比去年增长85.0%；农业银行个人住房贷款不良率为0.51%，比去年增长41.7%；中国银行个人住房贷款不良率为0.47%，比去年增长74.1%；邮储银行个人住房贷款不良率为0.57%，比去年增长29.5%；交通银行个人住房贷款不良率为0.44%，比去年增长29.4%。

从全国住房公积金年度报告公布的数据来看，2018年至2022年全国贷款逾期率和逾期金额分别为：0.03%，17.07亿元；0.03%，19.51亿元；0.04%，21.97亿元；0.03%，17.34亿元；0.03%，20.75亿元。近五年，全国住房公积金贷款逾期率虽然保持平稳，但逾期金额总体呈现增长趋势。可以看出，无论是商业银行住房贷款，还是住房公积金贷款，都应当采取必要措施防范和化解风险，只有守牢风险底线，才能保持金融业高质量发展。

三、住房公积金贷款风险主要原因

住房公积金贷款风险可按照贷前、贷中、贷后三个阶段划分风险，也可以按照主观、客观因素的风险进行划分，甚至可以依据借款时间长短来划分风险。总之，不论从哪个角度分析缘由，造成贷款风险的主要原因无外乎以下几个方面。

（一）借款人因素导致的贷款风险

住房公积金制度覆盖面不断提升，从建制最初的行政事业单位缴存到企业缴存，再到现在的灵活就业人员可以缴存，住房公积金制度真正成为一种普惠制度。住房公积金制度本就姓“公”，就是要让越来越多的群众（包括农民工、自由职业者、个体工商户、灵活就业人员等）纳入住房公积金制度覆盖范围。缴纳住房公积金的初衷就是申请贷款买房，我们应看到住房公积金普及率的提高，为广大缴存职工解决了购房难题、节省了购房成本，促进了房地产市场平稳健康发展。但如何规避和防范宽松的缴存、贷款条件所带来的贷款风险是一个需要重视的课题。住房公积金制度保障职工刚性购房需求，重点向低收入群体倾斜。借款人往往具有收入不高、抗风险能力低的特点，在长达二三十年的还款时间内，若出现失业下岗、家庭变故、身体状况等重大变化，可能会“心有余而力不足”导致无法按时偿还贷款，进而影响信贷资金安全。

（二）从业人员操作导致的贷款风险

住房公积金管理部门对贷款具有审批权限，与商业银行严格的绩效考核不同，公积金机构多属于事业单位，从业人员贷款审批的数量多少，发放贷款的金额大小以及贷款审批的效率质量都不与其收入挂钩，这就容易出现部分工作人员的责任心不足、风险意识不强。有的机构没有设立相互制约岗位，没能实行贷款受理、复核、审批三级岗位制度，或者即使实行了岗位制约制度，也形同虚设。现实中，往往出现因不能严格执行内部规章制度，导致信贷资料录入不准确、材料真实性把关不严、金额发放错误等情况。严重的还会发生内外串通等违法违纪行为，将不符合贷款条件的予以审批通过，导致信贷资金无法及时收回，损害的将是缴存职工权益。

（三）房地产企业导致的贷款风险

多数住房公积金管理部门，选择房地产开发企业合作的标准仅仅是看“五证”是否齐全，而对企业的运营管理、财务状况、重大纠纷、社会舆情等关注不够。一旦房地产开发企业出现债务暴雷现象，楼盘出现停工甚至“烂尾”无法交付，风险便会“接踵而来”。老百姓用辛苦攒下的血汗钱和申请的贷款资金买了房子，换来的却是“空中楼阁”和荒废的工地，当老百姓无法如期拿到或者根本拿不到房屋的时候，是不是还能按时偿还贷款资金成了一个棘手问题。如果借款人选择了贷款断供，将极大影响信贷资金安全。去年以来，一些地区爆发了烂尾楼业主集体停贷潮（商业类住房贷款），涉及到诸多省份和城市。

（四）政策制度滞后导致的贷款风险

比如有的城市住房公积金管理部门没有建立资金风险预警机制，面对房地产市场过热或者遇冷时，不能及时调整提取和贷款政策，促使住房公积金个贷率过高或者过低，导致“资金池”要么余额不足、要么长期闲置，最终损害的还是职工权益和公共利益。再比如，当前住房公积金异地贷款规模庞大，2022年全国发放异地贷款17.8万笔、769.07亿元；截至2022年末，累计发放住房公积金异地贷款145.13万笔、5246.35亿元，余额3588.87亿元。政策实施后，有效解决了异地购房职工困难，但不同区域城市间的沟通协调机制建立还比较滞后。如果异地贷款出现逾期时，A城市与B城市如何相互配合开展有效催收成了难题，如果没有建立沟通联络机制，将面临”鞭长莫及”的催收困境，信贷资金的风险就凸显出来。住房公积金贷款担保制度还存在薄弱环节，借款人的房屋由期房转为现房抵押前，房地产开发企业要承担阶段性担保责任，但现实中房地产开发企业经常“店大欺客”，拒不履行担保义务也不履行催收责任，担保作用形同虚设，没有了担保也就无从谈起资金安全。

（五）贷后管理不足导致的贷款风险

在贷款全流程中，存在重贷款发放、轻贷后管理的现象，管理部门关注的重点是贷款发放总量以及对当地经济发展的贡献，至于贷后发生多少逾期，有多少资金损失不会过多关注。多数住房公积金分支机构，人员力量薄弱，仅靠不足十人的队伍无法从繁忙的日常业务中抽出力量进行贷后逾期催收，催收手段也仅仅限于打个电话或者上门催收，催收手段单一。作为委托方的商业银行，对发生逾期的住房公积金贷款重视程度不够，没有将住房公积金贷款与本行商业住房贷款同等对待、同等考核，贷后出现逾期时不能主动积极催收。当住房公积金发生严重逾期时，债权人会起诉借款人，但也面临法律诉讼慢、房屋执行难等困难，“久拖不决”信贷资金就会出现风险。

四、住房公积金贷款风险的防范措施或建议

（一）加强人的管理，包括对借款人及从业人员的管理

对借款人来说，就是要充分审验职工的缴存条件、收入状况、担保负债、信用情况、房屋套数等标准，保障中低收入群体的刚性购房资金需求。应培育全社会信用意识，积极督促借款人按时足额还款，对逾期归还人员应及时上传至金融信用信息基础数据库。对公积金从业人员管理，要建立受理、复核、审批三级贷款审核制度，全流程层层把关，坚持岗位制约，防范不合规贷款造成的资金风险。应加强贷款资金发放管理，符合发放条件的贷款，均发放到资金监管账户，防止开发企业因挪用资金影响楼盘工程建设，动摇借款人还款意愿。住房公积金管理部门应全面加强信贷从业人员业务培训，定期开展业务考核，通过建立微信群等方式加强联络沟通，协同合作消除各部门的信息壁垒，提高贷款材料审核质量。

（二）建立合规机制，树立全员风险意识、合规意识

应组织培育实施住房公积金部门的合规文化建设，可重点围绕依法合规、廉洁奉公等内容构筑合规文化核心理念，开展“合规风险大排查、合规问题大整改、合规意识大提升”活动，深入排查贷款合规方面存在的问题和不足。可通过强化教育培训、狠抓问题整改、落实工作责任，全面提升贷款岗位工作人员的合规意识。同时，应当持续加强日常合规检查，重点检查岗位设置、业务操作、授权审批、贷后管理等各环节合规情况，确保贷款受理、复核、审批、发放管理等各环节操作合规。如果单位合规机制能及时建立，将大幅提升全员合规意识，有效防范贷款审批各环节的道德风险，为提高信贷资产质量、防范资金风险奠定坚实的基础。

（三）建立合作联络机制，提高贷款风险防控能力

建立商业银行风控合作机制。充分利用商业银行贷款风险防控体系专业优势，及时学习和借鉴，及时共享贷款项目企业的资产负债、风险隐患、财务状况、企业征信等情况，科学评定楼盘风险等级，从源头上控制风险。应探索建立住房公积金联席会议制度，联席会议成员单位可包括住建、不动产中心、法院、人民银行等部门，通过召开联席会议，加强地区贷款风险研判，及时掌握辖区公积金系统性风险的重点部位、潜在问题及发展趋势，采取针对性措施，切实守住不发生系统性、规模化信贷风险的底线。应建立区域城市间的沟通联络机制，定期召开区域住房公积金一体化推进会议，在异地贷款逾期扣划、防范资金风险等方面开展合作。

（四）建立房企全周期核查制度，规避系统性、规模化逾期风险

住房公积金管理部门在选择合作的房地产开发企业时，出了要求“五证”齐全，还应建立开发企业和楼盘标准化准入和全周期核查制度，打造贷款风险源头治理新模式。比如在对申请准入的开发企业，可设定制度健全、管理规范、经营现金流充足等硬性条件，甚至可针对资产负债、风险隐患、财务状况等情况设定一票否决条款，守牢源头管控第一道防线。还应加强对房地产开发企业的日常跟踪，并针对存在工程款纠纷、购房人集中退房等情形的楼盘项目加密巡查频次，常态化核查开发企业及楼盘运营情况。对出现或即将出现重大风险的开发企业或楼盘，可及时中止合作，杜绝更多资金流向风险企业，有效避免规模化逾期风险。

（五）提高数字化水平，确保贷款审批精准合规

住房和城乡建设部发布《关于加快住房公积金数字化发展的指导意见》（建金〔2022〕82号），文件指出“住房公积金管理中心要将数字化风控模型嵌入业务流程，提升业务办理的合规性。深化电子稽查工具运用，加强风险隐患的排查整改力度，总结风险特征和发生规律，进一步完善数字化风控模型。”因此作为住房公积金管理部门，应提升“住房公积金业务管理系统”的自动化水平，通过提升信贷审批的自动化、标准化程度，借助科技赋能实现全流程“系统机控”，有效减少“人”的主观因素影响，切实提升系统审批的合规性。可以将公积金缴存情况、婚姻状况、房屋套数、征信记录等审批规则通过计算机语言编程为风控模型，利用风控模型自动解读借款人信息、审批并反馈“是否符合贷款条件”的结果。另外应借助电子稽查工具，针对常见风险点开展有效排查，动态监测研判政策执行、贷款管理、资金运作等重点事项的风险状况，及时发现问题，督促分类处置，形成整改闭环。积极推进与人民银行、民政部门、不动产中心、社会保障等相关部门的资源共享，深化数据多部门共享应用，形成由公积金系统内部收集的“左右数据”、跨部门的“内外数据”共同组成的多方数据汇聚体系，构建数据联通、工作联动、力量联合的风险防控新格局。

（六）完善住房贷款担保制度，开展全过程担保

建议与资质齐备、资金雄厚的住房担保公司合作，由住房公积金机构从业务支出中按照担保金额或者约定比例支付担保费给住房担保公司，然后住房担保公司为职工申请住房公积金贷款提供从贷款发放到结清贷款的全过程担保。借款人无需缴纳担保费，不会增加借款人负担；同时担保公司可以发挥担保职能优势进行有效催收，为中低收入借款人担保进行兜底。当借款人无法偿还时由住房担保公司进行清偿，可有效防范信贷资金风险，让住房公积金部门有更多精力专注于归集扩面、行政执法等业务。其次应当完善房地产开发企业阶段性担保责任制度，让房企真正发挥担保作用。为减少房地产开发企业负担，在不收取其保证金的前提下，可积极探索联合住建部门共同管理监管账户资金。比如，住建部门、住房公积金部门和房地产开发企业签订《三方合作协议》，约定“当房地产开发企业不履行担保责任情况时，由住房公积金部门直接从监管账户中扣划相应资金用于归还借款人逾期贷款。”

（七）加强贷后逾期管理，减少存量、遏制增量逾期

对贷后逾期应打好“多手牌”，采取多种措施，按照“抓早抓小抓苗头”的原则催收逾期，争取将资金风险消灭在萌芽状态。充实住房公积金分支机构人员力量，打好“先手牌”，派专人核查扣款数据，发现失败扣款立即联系提醒尽快还款；跟踪监测职工还款情况，实行还款销号制。对同一职工经常扣款失败的，将其列入重点观察对象，在每月还贷前3天温馨提示还贷，早告知、全覆盖。打好“宣传牌”，广泛宣传按时、足额还贷的要求、流程和路径以及逾期的严重后果，引导贷款职工树立诚信意识。对还款流程不清的职工协助其按期还款并告知还款途径、金额、期限及方式。打好“感情牌”，实行“进家门、进单位”的访问工作制，进行动之以情、晓之以理的催收，并根据情况帮助借款人拟定还款计划，有效化解贷款违约风险。打好“协作牌”，将“贷款逾期率”与定期存款转存和手续费挂钩，调动合作银行积极性，形成催收合力。打好“责任牌”，住房公积金上级或者监管部门可定期通报逾期情况，对逾期率居高不下的城市中心通报、约谈，形成责任明确、人人有责、压力传导、层层落实的催收机制。打好“法律牌”，探索多元化解决机制。除常规诉讼、执行程序外，可充分利用和解、调解与借款人达成一致意见等方式，缩短诉讼周期，达到逾期催收效果。

五、结语

综上所述，住房公积金制度在支持缴存职工购房需求方面发挥着极其重要的作用，住房公积金贷款作为住房金融的一部分且事关民生福祉，不能有任何“闪失”，所以必须高度重视由此带来的资金风险管理问题。只要严格防范住房公积金贷款在政策制定、楼盘准入、从业人员管理、贷后管理等各方面的漏洞，采取针对性的防范措施，就完全可以保障缴存职工的合法权益，促进住房公积金事业的高质量发展，保证在住房公积金领域牢牢守住不发生系统性风险的底线。