低碳经济背景下房地产经济管理的创新发展策略探讨

目前,发展低碳经济已经成为世界各国的共识,很多国家尤其是发达国家把低碳经济作为培育新的国家竞争优势的制高点,竞相发展低碳技术与低碳产业。在以低能耗、低污染、低排放为基础的低碳经济模式中，房地产行业也能够实现再发展，在房地产开发和使用的过程中借助各种方式降低能源消耗以及减少碳排放总量和强度。

一、低碳经济对房地产经济管理的积极意义

（一）促进房地产行业的精细化发展

在经济发展和城市化推进的过程中，我国房地产行业也迎来了迅速的增长。但是随着各类限制性政策的出台，我国房地产行业增速放缓，暴露出来了诸多房地产行业和企业的发展问题。为了更好实现精细化发展，房地产全行业以及各类企业需要积极采取低碳行动，不断降低建筑能耗，提升各类建筑建设资源的利用效率，转变以往粗放、低效的发展局面。因此发展低房地产，能够优化行业生态，促进整个行业的精细化发展。在精细化发展的布局下，房地产行业能够改良和优化现有的发展布局和生产结构，进一步提升房地产建设的生产效率和生产效益，从而能够在增速放缓的经济环境中寻找新的经济增长点[1]。

（二）带动房地产全产业链的经济效益

房地产业是我国重要的经济支柱产业，对相关的上下游行业和企业都存在密切的经济联系。房地产行业的低碳化能够带动全产业链条的低碳化、绿色化发展，推动上游绿色生产的普及，拉动下游绿色消费的发展，从而宏观上极大地推动了我国绿色低碳经济和事业的发展。房地产上下游产业链涉及的领域和范围比较广泛，对社会经济的影响力比较突出和显著。因此在房地产全产业链条的低碳化变革中，社会的低碳理念、低碳技术以及低碳经济发展模式等都能够呈现质与量上的发展和增长。此外，低碳化的经济发展模式也能够推动上下游行业和企业的劳动生产率、生产效益以及核心竞争能力，提升房地产全产业链行业和企业的抗风险能力和竞争优势[2]。

（三）创新房地产企业增收的渠道

房地产企业主要依靠销售房产赚取营业收入和利润。但是在房地产行业整体受限的宏观背景下，房地产企业，尤其是中小型房地产企业面临着销路困难，增收不畅等问题，严重影响了后续的发展可持续性。当前，为了推动各行各业低碳化发展，各级政府纷纷建设碳交易和碳排放市场，能够将企业内部的低碳绿色发展效益转变为经济效益，从物质层面充分激励了房地产企业低碳参与的积极性，也为房地产企业创造了更多元的增收渠道和机会。因此房地产企业能够在政府和社会的扶持下转变与环境之间的关系，帮助部分企业开源节流，提升资源的利用效率。

因此低碳经济背景下，房地产行业以及企业的低碳化发展具有不可或缺的重要性和必要性，能够为企业本身、行业内部以及全产业链带来更加充分的经济发展机会，提升所有利益相关者的经济效益。

二、低碳经济背景下房地产经济管理的现存问题

低碳房地产当前已经得到全行业的共同认可。在相关的制度和技术引导下，房地产企业纷纷开展低碳房地产经济模式的实践，并且在转型过程中也逐渐暴露出了一些经济管理层面的问题和不足。

（一）房地产业的低碳经济政策建设不完善

对于房地产行业而言，低碳化的经济发展模式需要企业转变和改良现有的生产方式，会带来一定的沉没成本和机会成本，因此企业主动变革的主动性和积极性会存在或多或少的不足。对此，国家宏观层面给予的低碳经济政策具有重要的推动力和影响力，需要构建完善的房地产企业激励制度、税收制度、行政处罚制度等，形成系统化的改革推力和拉力。但是现阶段，我国还没有形成系统化的、专业化的低碳经济政策，在以行政手段为主的房地产管控体系中欠缺为完善形成支持低碳房地产的法律、政策体系、优惠政策等[3]。

（二）低碳房地产供给力度和动力不足

低碳房地产本着节能低耗、绿色可持续发展的原则开展房地产设计和开发工作、房地产建设工作、房地产维护维修工作等。对于房地产企业而言，是否开展低碳房地产建设工作需要考虑到宏观环境、竞争环境、消费环境等影响因素，尤其是需要关注转型过程中出现的各类风险，如政策风险、市场风险、成本风险、技术风险等风险类型。所一部分房地产企业的低碳化转型意愿不强，制约着低碳房地产的市场供给。低碳房地产的供给需要多措并举，发挥好有效市场和有为政府的作用。但是在当前的低碳房地产供给格局中，一方面房地产企业的参与主动性和积极性不足，另一方面政府供给也明显不足，无法应对低碳房地产市场的失灵[4]。

（三）低碳房地产市场需求有限

低碳房地产行业的发展需要从供给端和需求端同时入手，需要在扩大和稳定市场供给的过程中进一步激发低碳房产的购买和入住需求。但是就当前的发展阶段而言，低碳房地产市场需求的开发比较受限，其主要的原因在于建设成本较高，因此终端的房产销售价格比一般房产更高。根据相关的统计结果，房地产企业新开发节能50%的低碳建筑，需要增加建设成本1000元/平方米左右，老住宅节能改造成本也造成了一定的家庭经济负担。尽管后续房屋的维护成本和能耗成本能够显著降低，但是前期建筑成本以及技术改造成本较高，推高了整体的购房成本，影响了终端住房者对低碳房产的需求。

（四）低碳房地产的建设规范尚未完善

低碳房地产需要在发展的过程中需要不断完善建筑的国家标准和行业标准，为房屋建设工作提供指导。但是当前房地产行业的低碳化建设标准和规范尚未全面和统一：第一，建设标准尚未完善，在建筑面积、用材标准、房屋技术等方面尚未形成一致的标准和规范；第二，建设规范尚未分类而定，没有针对不同地域情况、不同建筑特点制定差异化的低碳房屋建设标准和规范。因此，房地产行业的建筑节能改造仍旧需要在全面范围内进一步推动和发展，能够辐射更加广泛、更加全面。

三、低碳经济背景下房地产经济管理的创新发展策略

房地产行业的低碳化经济发展需要解决上述遇到的各类问题，并且结合新技术、新知识不断创新和发展房地产经济管理的新模式和新内容。

（一）完善房地产发展的低碳经济政策

1.制定房地产低碳化发展战略

房地产行业需要结合国家整体减排和碳管理目标，制定行业内部的低碳化发展战略和战术，做好发展方向上的引导和推动。在十四五规划和2035年的远景目标中，我国明确提出美丽中国的建设目标，并提出以碳强度为管理重点，与2030年实现碳达峰目标、2060年实现碳中和目标。对此，政府有关部门需要加强与房地产行业之间的沟通，构建可持续发展的低碳房地产体质和技术支撑体系：第一，房地产行业需要根据国家宏观战略和目标，细化和拆分行业的节能减排目标，确定好全管理流程的低碳标准，为房地产企业的低碳行动和实践提供顶层设计上的引导。第二，完善房地产建筑节能的法律法规以及制度文件，能够为建筑工程的设计阶段、施工阶段、建造阶段以及验收阶段等提供建设质量的标准以及节能效果的评价指标，促进房地产建筑行业的规范性和科学性。第三，完善外部的低碳效果评价体系，能够借助外部或者第三方的专业测评力量，评估低碳房地产的建设效果以及低碳效果，保证有效的监督和管理力量的加入。

2.完善房地产低碳化的交易机制

房地产行业需要在政府以及政府部门的引导下建设中国低碳住区碳交易体系，能够将碳交易体系进一步深化和细化，结合房地产行业和住区状况建设垂直化的交易机制和体系，为后续的房地产行业国内以及国外的碳交易、碳税、碳货币等交易做好准备工作。此外，有关部门和组织也需要进一步建设房地产低碳的信用积分机制，能够鼓励企业主体积极参与到减排减碳的低碳化工作中，在碳交易市场中获得更高的经济效益。当前我国的低碳住区碳交易体系还处于发展过程中，在技术、制度、基础设施、人员等层面都存在一定的不足，需要介入政府力量和社会资源，完善现有交易机制的问题，推动低碳化交易的普及化和全面化。

3.完善低碳房地产的鼓励政策

有关部门需要同时开展鼓励和限制措施，能够从多个角度引导房地产企业发展低碳产业经济。首先，政府及其相关部门需要对发展新型建筑材料和节能建筑实行鼓励政策。第一，税务部门需要进一步完善税收机制，能够对节能减排的房地产企业实行税收的减免，减小房地产企业的建设和运营成本。第二，政府财务部门需要建设专项资金用以发展新型建筑材料和节能建筑，在完善的物资保障的前提下大大鼓励绿色建筑材料企业的基础改造以及建筑应用技术的研发和发展。此外，银行也需要放款对相关企业融资的限制和门槛，能够鼓励相关企业积极进去，同时在低息政策的引导下进一步降低相关企业的偿债成本，给予企业足够的发展机遇和空间。

其次，政府及其有关部门也同样需要完善惩罚机制，充分利用各类行政处罚手段对行业内的违规违法行为进行约束和惩戒。环保部门在行使行政处罚权力时，需要综合、全面地考虑环境违法行为情况，能够做到过罚相当。在房地产项目建设过程中，比较常见的环境环保问题，如“私设暗管”偷排，用稀释手段“达标”排放，非法排放有毒物质，建设项目“未批先建”“批小建大”“未批即建成投产”，以及“以大化小”骗取审批，拒绝、阻挠现场检查等，都需要严格监管并且合理设置处罚的力度，能够形成社会威慑力。

（二）改善低碳房地产的市场供给情况

低碳经济背景下房地产经济的发展需要充分融合市场和政府的力量，能够在有形之手和无形之手的管理和赋能下改善低碳房地产的市场供给情况。

1.加大低碳房地产的土地供应

房地产供给的前提是国家和政府土地的出让。因此为了大大推进低碳房地产的建设，政府需要完善土地利用规划管理机制并且需要完善土地供应机制，为低碳房地产建设提供更多的土地资源，降低低碳房地产的建设和运营成本。首先，政府需要加强土地利用规划，减少对低碳房地产的土地出让限制，能够从土地供给层面增加对低碳房地产企业的扶持。并且在城区的合理规划中，市政部门也能够结合能耗因素合理布置商业区、工业区、住宅区以及各种公共交通网络设施，系统化地降低居民个人的能源消耗，从而能够更好实现个人的低碳交通和低碳生活。其次，政府需要完善住房管理细则，一方面积极鼓励和推动居民购买中小户型实用住房，另一方面也能够改变现有的毛坯房交房现状，对居民销售现房和精准修住房，限制过度住房消费的行为。在政府各项资源的扶持和投入下，低碳房地产市场能够有更加广阔的发展机遇，同时也能够进一步降低建筑和运营中的各项成本。

2.充分化解房地产企业的各类风险

房地产行业前期投资巨大，并且资金回收期较长，加之容易受到宏观政策、经济环境的影响，比较容易发生行业波动的现象。为了进一步预防和控制房地产企业低碳化经济转型的风险，所有利益相关方需要创设良好且稳定的发展环境，为上下游房地产供应链企业提供充足的发簪机会。首先，面对技术风险，企业、高校以及其他技术研发部分等主体需要相互协作，能够发挥创新的推动作用，改善现有房地产建筑的技术现状，充分发展低碳技术。低碳经济模式的转型需要充分依靠创新的作用，借助低碳技术自立自强的模式不断提升社会以及行业的技术水平，为房地产行业的低碳化发展提供技术保障基础。其次，面对市场风险，行业内部需要畅通信息沟通和交流的渠道，避免因为沟通不畅发生信息不对称问题，影响了内部企业和上下游行业之间的充分交流。对此，政府以及行业协会需要建设经济发展的信息交流平台，能够帮助企业和行业公开信息，并且推动各种碳产品的交易和发展，推动各类低碳化房地产项目的开发和推进。面对低碳经济背景下房地产企业经济发展的财务风险，房地产企业需要在政府的扶持下寻找最低成本的融资方式，降低过度依赖单一筹资渠道的风险。房地产作为高负债型企业，往往借助债券融资的方式扩大发展规模，开展各类经营活动，会产生比较大的债务风险。对此在经济改革中，房地产企业更需要审慎面对债务问题，需要确定合理的负债规模，审慎经营，削减不必要的支出，剥离不相关的或者低盈利、负盈利的项目，在回收资金的同时控制自身的举债规模，降低负债风险。

3.加大政府建设低碳住宅的力度

面对价格居高不下的房地产市场，政府需要在供给端和需求端开展双重改革举措。其中为了有效稳定住房价格，政府也需要成为房地产的市场供应者和生产者之一，为刚需人群以及弱势群体提供必要的住房数量，借助经济手段完善住房市场的宏观调控举措。因此在低碳房地产的经济改革中，政府也需要充分发挥自身的带头领导作用，妥善加入到低碳住宅的生产和供给中。一方面，政府定期有建设公租房和廉租房的建设目标，因此具有足够的机会和空间涉及低碳住宅，并做好低碳材料和设备的等用材的采购工作。另一方面，政府也能够借此机会向社会宣传绿色低碳理念、技术、材料、生活方式等，形成良好的社会氛围，引导其他市场主体积极参与。

低碳经济环境下房地产需要抓住改革的机会，能够及时向着低碳化的方向转变，能够更好地迎合当前国家政策的要求，更能够借此寻找创新化的经济增长点，提升现行房地产经济的发展活力。

（三）充分调动低碳房地产的市场需求

房地产行业和企业的低碳化住宅的开发意愿主要由终端市场居住者的购房需求状况决定。需求对生产具有反作用，能够积极引导上游生产端的生产状况。为了能够激发公众参与低碳消费、低碳购房的主动性和积极性，有关部门需要建设公众参与的机制，扩大社会消费的总量和质量。首先，全社会需要进一步宣传和弘扬低碳消费理念，尤其是需要转变社会公众在购房方面上的认知。有关部门需要借助合适的宣传方式以及宣传内容推动低碳购房理念的传播，形成社会的共识，积极形成低碳房地产发展的社会氛围和舆论环境，引导公众的低碳消费行为实践。在宣传过程中，有关部门需要重点宣传低碳住宅的优势和作用，能够整体上降低长期居住的房屋运维成本，避免购房者产生成本上的心理负担。同时，有关部门也需要将优秀低碳社区作为范本和案例在社会领域中进行全面地宣传，提升社会各界对低碳社区、低碳家庭以及低碳生活的认可程度和期望程度。其次，政府有关部门需要合理分摊公众使用低碳住房的相关成本，能够降低社会公众的住房负担。政府可以借助抵押贷款、减税、补贴等多种方式对购买低碳住宅的消费者给予足够的关注和支持，充分发挥经济手段对市场行为的调节作用。再次，社区需要做好基层管理工作，能够承担基层低碳宣传和建设的重要职能，调动多方资源建设低碳型社区，能够有效降低社区以及每个家庭的碳排放量。在指导手段、经济手段等多种措施的执行下，社会能够充分认识到低碳房地产的开放和建设意义，能够充分调动低碳房地产的市场需求，为房地产行业和企业的经济推动和发展创造更多地机会。

（四）完善低碳住宅的技术建设标准

技术上的创新是房地产经济模式开创和发展的关键条件，能够解决当前房地产企业在经济发展上遇到的各类瓶颈，及时抓住产业变革和科技发展带来的经济增长机遇。当前低碳住宅的普及化受到技术条件的限制，因此房地产企业经济发展的首要步骤仍旧是解放和发展生产力，能够大力发展房地产行业相关的技术条件和基础，加快低碳住宅的建设效率和效果。第一，在住宅能源消耗类型上，房地产企业需要使用可再生能源以及新兴能源，为社区和家庭提供更加绿色、更加廉价的能源类型。例如，在多个低碳社区中，太阳能比较普遍地使用在能源供应领域，能够及时将自然太阳光转变为电力能源，供应到小区和家庭中。此外，风能、核能、潮汐能等作为新兴的清洁能源的普遍应用能够降低传统能源的使用占比，缓解当前温室效应问题，改善社区和家庭的建筑用能以及能源消耗结构。第二，在建筑材料的使用中，房地产企业需要采用符合“四节”（节地、节水、节能、节材）的建筑材料和家具用料，根据国家制定的相关节能标准等，挑选节能保温的建筑用材。对此，房地产企业需要设计和应用节能保温隔热技术，选择合适的建筑用料和工具，能够提升材料本身的节能减排效益。为了能够推动行业内、社会范围中低碳科学技术的发展，政府需要充分发挥自身的引导作用和撬动作用，给予足够的研发资源和支持，完善低碳住宅基础的基础研究工作和核心技术攻关工作。同时，政府也需要为企业减轻负担，使企业成为研发和创造的主体，将各类社会资源汇聚到企业中，让企业充分展现自己的活力。在低碳技术发展过程中，人力资源作为创造力和活力兼具的必须要素，需要加大人才培养培育机制和力度，向低碳住宅领域不断汇聚人才，提升人才在相关领域的创造能力。

四、结语

房地产行业需要结合国家整体减排和碳管理目标，制定行业内部的低碳化发展战略和战术，并进一步建设中国低碳住区碳交易体系，能够将碳交易体系进一步深化和细化，为后续的房地产行业国内以及国外的碳交易、碳税、碳货币等交易做好准备工作。在发展过程中，低碳经济背景下房地产经济的发展需要充分融合市场和政府的力量，能够在有形之手和无形之手的管理和赋能下改善低碳房地产的市场供给情况，并积极建设公众参与的机制，扩大社会消费的总量和质量。