房地产企业投资管理及风险控制的策略探讨

房地产作为具有高额经济附加值的行业，对加快实现经济社会所有生产要素的有效优化资源配置、调节经济社会资源消费结构、发展智慧城市基础建设、解决居民就业、引进外资等各个方面都已经起到了重要推动作用。房地产业是一个非常典型的高资金投入、高投资风险的大行业。在房地产企业投资中对项目风险的准确估计、分析正确否将直接最终影响关系到房地产企业投资一个项目的成功与否。因此，分析房地产企业投资决策执行过程中可能面临的各种投资风险影响因素，并在此基础上及时进行有效的投资风险因素防范和监督管理，对有效保证房地产企业投资长期收益，减少或有效避免不必要的投资风险或者损失都将具有重要的指导作用。

一、房地产投资开发项目的特点

（一）投资巨大

房地产企业的开发投资金额巨大，因此，在房地产企业的投资管理过程中，做好风险预测以及控制十分重要。房地产的投资开发项目需要大量的人力、物力和大量财力，其需要投入的资产金额也是相当巨大的，少则几百上千万，多则上亿或者更多。在房地产项目开发建设项目需要投入大量财政资金的这个特点也会关系到整个社会、行业和整个地区的经济社会利益，甚至对国计民生也都会有着重大的社会影响，这也进一步说明了房地产项目开发建设项目的资产投资经营管理上市的重要性。

（二）房地产项目开发投资项目工程投资性质差异明显

项目投资中难免只有两个性质完全相同的投资项目，每个不同项目的投资开发都应具有自身的投资特点，有着特有的投资用途、功能、规模和投资环境，在项目工程投资内容和项目实物投资形态上都可能有较大差异。例如，在同样的一个工程系统中和同样的施工领域中，人工、材料、机械等在消耗上可能都会出现巨大差异。所以，房地产项目开发建设项目对外投资的需求差异化也是十分明显的。

（三）房地产开发项目投资需单独计算

每个房地产商和开发物业项目都各自拥有自己的建筑用途，所以在整体结构、面积、造型和室内装饰也不是相同的。即使同样是在两种用途相同的建筑工程上，其建筑技术的发展水平、建筑的使用规模等也仍然有着显著的技术差异。这就会使得房地产具体开发投资项目在具体实物的投资形态上各有千秋，再反之加上不同投资地区所需要花费的开发投资管理费用不同，其实际结果就可能使得房地产在具体开发投资项目中的投资管理方式和实施行动上截然不同。因此，房地产项目开发投资项目只有通过项目投资贷款估算、决算、结算价、竣工贷款结算等多种方法，来准确计算项目投资贷款额度的多少。

（四）房地产开发项目的投资确定依据具有复杂性

房地产项目开发投资项目往往具有一定的行业单一性、复杂性。在不同的项目建设工程阶段期间，投资在固定控制资金额度上的确定及其依据也是不尽相同的，但两者的基本关系仍然是互相引导的。如企业投资风险估算的主要指标是企业投资风险估算的确定重要依据，它必须具有较强的科学综合性、概括性、可行性，适用在工程研究设计阶段，概算控制用于指导初步设计工程概算控制阶段，是一种用于初步计算房地产项目开发建设项目的工程概算、控制和设计指导初步设计。同时该概算表还可用于做为实际编制企业估算质量指标过程中的理论基础和实用统计依据。二者共同确定构成了房地产产业开发投资项目主体投资的主要内容等，这些都充分说明了房地产产业开发投资项目主要投资内容确定后的依据仍然具有一定复杂性。

二、房地产企业投资管理中的问题探究

（一）缺乏市场调研意识

市场调研与投资决策存在着密切关联，定期的市场调研工作，能够使房地产企业及时掌握房地产市场的经济发展走向以及及经济发展趋势，对于市场中的不稳定因素以及投资风险全面了解节，进而制定出完善的投资计划，规避市场投资风险，降低企业经济危机的出现概率，对于促进房地产企业的整体经济发展有着积极的促进作用。但在目前房地产企业的市场调研工作中很多调研人员对于市场的调研内容了解并不全面，没有制定出完善的调研计划，获取信息的渠道较少，信息不全面，致使房地产企业的投资不能较好的规避风险。

（二）缺乏创新意识

在我国社会经济快速发展的背景下，社会、科技、文化三个水平已经得到充分融合发展，市场经济发展趋向多元化，发展过程中的不稳定因素较多，在对房地产企业投资提供机遇的同时，同时也存在较多的投资风险。我国的很多房地产企业家和投资者的创新意识不强，往往过于效仿他人的投资做法，不能通过传统的投资方式培育自己新的核心市场竞争力。房地产企业投资要牢固树立善于投资决策的企业创新投资意识，根据当前市场经济环境的不断变化，及时制定和调整创新投资发展战略。但是，大多数中小投资企业缺乏一批专业的创新投资经理，缺乏企业创新投资意识，没有自己的投资战略目标，导致其往往因为无法及时适应新市场环境的不断变化，企业持续发展举步维艰。

（三）投资缺乏科学的规划、存在投资过度问题

房地产开发企业在决定进行项目投资前后都应先认真进行项目可行性研究分析和项目论证，充分研究所有计划投资的项目，认真仔细分析项目投资后的风险和预期收益，然后才能做出正确投资决策。在实际中的投资项目管理操作过程中，很多投资企业就常常只是凭借自己的主观合理判断，盲目投资，这不仅仅会影响涉及到整个企业的财政资金正常运转，也可能会对影响企业整体经济效益的发展起到负面的影响。房地产在我国改革创新开放以后，由于中央地方各级政府的强力干预，大量企业出台优惠的城市土地出让政策，使有的房地产开发企业和地方政府部门合作不断展开“圈地运动”，抬高城市地价，造成城市房价居高不下，低价位的商品住房供不应求，高档次的住宅供过于求等出现结构性供求失衡。

（四）资金采源单一，资产负债率高

资产负债率高高是直接衡量一个企业资产负债管理水平及经营风险承担程度的重要经济标志，而目前我国房地产开发企业的长期资产负债率普遍都比较高，平均都在70%以上，表明目前我国房地产开发企业的长期财务经营负担重，财务经营风险大。因为房地产开发企业的抵押融资业务渠道过于单一，资金主要还是来源于商业银行，对商业银行也具有很强的资金依赖性，这样就会受到近期国家货币信贷政策调整的影响，容易引发金融风险。

三、房地产企业投资风险管理控制对策

（一）强化房地产企业投资风险意识

在我国市场经济快速发展的背景下，投资风险意识的提高，对于房地产企业的健康投资而言，具有十分重要的作用。在激烈的市场竞争中，很多企业失去了主导地位，甚至有些企业濒临破产，绝大部分是由于投资风险意识不够强。在房地产企业的投资过程中，很多企业的投资失败是由于投资者对于投资风险没有正确的意识，不清楚投资风险会带来怎样的结果，因此，在市场投资过程中，应对投资风险进行全面的分析和了解，决策者往往需要清楚的准确认识和找到地产企业长期发展中的战略目标，全力支持打造地产企业特色企业形象，从而有效推动房地产开发企业快速健康发展。

（二）构建动态的投资管理制度，构建风险模型

我国市场经济投资市场正逐步处于高速健康发展期，市场经济环境也是变化莫测，为了能够有效全面提高房地产开发企业的项目投资经营管理服务质量，必须建立健全的管理制度和配套措施，这样才能有效降低房地产开发企业的投资管理风险。许多房地产开发企业缺乏有效的制度措施来支持投资项目管理过程，导致整个项目投资决策过程存在很大的随意性。此外，日益复杂的房地产市场经济可能导致项目决策的最终失败。在信息化时代，企业未来的发展必须不断追求经营管理智能化、财务管理信息化和全面绩效管理。因此，制定强化投资企业管理制度，必须首先要建立包含决策信息双向管理制度，也就是将过去传统的单一信息制度管理转变为双向管理制度(政府线上双向制度和企业线下双向制度)，这样才真正能够为投资企业强化投资决策信息管理工作开展奠定坚实的理论基础。此外，信息安全管理模式作为当代地产企业经营内部管理的一种主流技术形式，通过运用信息管理技术企业能够全面了解风险房地产开发市场经营环境与掌握相关产业政策，这样才可以能够真正实现内外企全部经营风险有效控制，加强房地产开发企业日常生产运营的信息安全性，降低地产企业经营风险。

（三）构建企业内部风险控制组织

对于房地产开发企业来说，由于当今大多数房地产开发企业都已经挂牌上市，股东在这些企业中也拥有很大的投资权利，房地产开发企业作为长期投资者的权利绝对不是放在企业的最高层这么简单，同时也包括股东大会。因此，为了公司能够有效全面提高房地产开发企业经营风险管理控制服务质量，打破过去传统的公司组织职能机构，我们必须提出要积极实施公司组织职能结构再创新设计，根据上期中国股权流转投资公司业务流程将公司现有的几个职能部门进行整合后形成几大职能系统，并灵活组合调用。如将国有企业经营计划部分和企业决策管理部门进行整合后构成企业股权资产投资决策管理系统；将企业审计核算部门和企业财务部门进行整合后构成企业股权资产投资审计核算财务监督管理系统。这样能够有效保障在项目投资前和项目决策后的阶段，能够对投资风险进行系统化的分析和控制，并通过不断加强风险规范化的管理，从而有效保障投资项目风险投资的安全合理性。由于房地产投资企业个体经济经营活动一旦投入实施，企业将直接面临整个社会消费市场，通过房地产投资市场经济现状与发展趋势综合进行市场调查，根据当地社会消费需求从而判断选择更好的适合当地企业经济发展的房产投资创业项目。在房地产商的项目建设开发经营过程中，房地产商一定要认真研究签订合同，明确规定相关合同价款控制指标和项目工期控制指标，尽量减少项目合同价款变更发生次数，并同时聘请相关专业监理工程师和监理技术人员负责开展全面的项目质量过程监管，从而有效降低房地产商在项目开发活动中的风险。

（四）投资分散策略和投资组合决策

面对日益多元化的资本市场经济，我们必须提出要积极开展各种投资分散化的策略，并研究制定各种投资策略组合中的决策形式。其中，房地产开发企业经营投资结构分散主要分为是通过投资开发性和结构分散两种形式，从而可以达到有效减低企业运营成本风险的主要目的，通常分为包含企业投资重点区域分散、投资持续时间分散、共同项目投资等多种形式。房地产业的投资者在区域内的分散主要目的是将房地产业的投资资金分散到不同投资区域，这样一来能够有效避免某一个投资区域房地产业因经济不景气而直接带来的资产风险，从而能够实现有效降低资产风险的投资目的。时间上的分散主要含义是用来指如何选择合理的时间投资一段时间，避免金融市场经济环境不断变化可能带来的巨大损失。共同风险投资也是实现风险分散的一种投资方式，也就是通过投资合作方方式实现投资风险共同承担、利益资源共享，充分调动投资合作伙伴企业的投资积极性，发挥不同投资合作伙伴企业的投资优势，从而可以起到有效降低投资风险的主要目的。此外，通过组合投资原则组合的运营策略同样可以能够有效降低投资运营中的风险，投资者根据房地产经济投资运营风险承担等级和建设工程投资获利驱动能力，根据不同组合投资原则可以进行地产经济投资项目前期组合与投资搭配，"不能将鸡蛋放在同一个篮子里"理念就是通过组合原则投资的基本理念，从而有效降低一个企业的地产投资运营风险，即使某个企业投资经济项目前期出现了投资决策上的失误，也同样能够通过其他投资项目的边际利润将投资空缺全部抹平，最终促进房地产开发企业的综合发展。

四、结语

综上，房地产行业是推动我国特色社会主义经济快速发展的重要支柱产业，在房地产企业投资市场环境日益复杂，企业间资本竞争日益激烈，企业内部经营风险不断恶化提高的市场大环境下，对投资企业的内部经营风险状况进行准确的风险辨别、分析、控制和风险防范，已逐渐成为房地产企业投资管理机构内部经营控制风险管理的重要工作内容之一。