浅析房地产企业投资成本费用管控要点及风险防范措施

如今房地产企业迅速发展，但是在取得快速发展的同时也面临着一定的危机，如会面临各种财务风险，此外，投资成本也在房地产调节中发挥着关键的作用，企业应加大对投资成本费用的管控力度。房地产的投资开发及建设需要消耗大量的成本，并会面临较强的风险，会给其自身的运转带来一定的安全威胁。房地产企业投资数额较大，建设和回收的周期较长，很多不可控因素都会带来一些风险，因此在房地产企业建设的过程中，为了提升其价值目标，实现最大化的经济效益和社会效益，需要对投资成本进行管控，并运用合适的方法和策略来发现、预防和调控风险。

一、房地产开发企业在投资成本管控中面临的一些实质上的困难

对于房地产企业来说，其建设周期较长，投资回报周期也较长，在此过程中会出现各种由于内外部因素共同影响的风险，其在投资成本管控中会面临一些困难，主要体现在以下的几个方面：

（一）资金管理难题

房地产企业的开发及投资需要大量资金，而且密集程度较高。在前期由于其投入了大量的资金，直接导致投资成本较大，同时周转的时间也较长。此外由于房地产施工周期较长，从前期的开发到后期的竣工往往需要较长时间，在此过程中会出现各种不可控因素，因此也会加大资金链断裂的概率。

房地产企业在开发及建设初期，建设项目是其重要的工作任务。支付工程和土地款需要耗费上亿的资金，还要保障能够持续投入。在这一阶段没有销售回款，因此资金的主要来源是从银行借款、从股东借款等途径。资金是企业的血脉，尤其是房地产企业，是其赖以生存和发展的基础和保障。在房地产企业开发及投资能够回笼前，一旦资金出现问题，将会面临较高的风险，因此资金管理是房地产企业投资开发的重难点之一。

（二）投资及开发成本管理难题

在房地产企业开发及投资的过程中，期间费用的会计核算往往比较简便，对开发成本的核算是其重难点。一般情况下，地下成本远高于地上成本，有的房地产企业涉及多个复杂的业态，通常会发生跨期交房和建设的情况，这就会直接导致不能合理规划目标成本，在核算开发成本时流程较为复杂，归集精准成本难度会更大。

（三）成本测算问题

任何企业都会追求利润最大化，房地产企业也不例外，运用有限的资源和成本追求最大的利润。在上述目标的导向下，有时企业会将市场作为导向原则，将目标利润和售价作为前提，对目标成本进行反向确定，因此需要每一个职能部门沟通合作才能完成。对于房地产企业来说，最明显的表现就是，企业在拿地时期制作测算全周期，各部门人员需要与财务人员密切配合，共同计算期间费用、利润及税金、开发成本等数据，并在此基础上编制可行性研究报告，为领导层在各种重大事项中提供决策依据。但财务人员容易过度关注核算的成本，不擅长测算财务，无法精确测算成本控制前期和后期的数据情况，这样就会致使成本测算流程出现严重削弱，无法为企业的决策提供战略支持。

(四)财务人员综合素养问题

对于财务人员来说，其工作无非就是围绕《会计准则》等相关的国家财务法规和企业的会计制度，只有这样，才能保证企业的财务工作正常开展。对于房地产企业来说，企业的各项工作流程较为复杂，如果仅仅照章行事，不开展创新性的成本和财务工作，就会导致企业的运行效率降低。因此对于财务人员来说，不仅要熟悉各种财经法规，还要依据实际情况，提升自己的专业技能和综合职业素养，并不断地充电，加强学习，才能处理房地产企业面临复杂工作局面。

二、房地产企业加强投资成本管控的具体措施及应对策略

（一）增强对资金运营的管控效能

资金是房地产企业的血液和命脉，只有让各项资金的运营保持稳定，并保证企业时刻有源源不断的、充足的资金，才能解决各种突发问题，才能有效应对房地产开发企业在任何一个流程出现的风险。房地产企业应根据企业的发展的现状，管控好资金的来源、用处和去向，建立一套完整的资金追踪机制，使得每一笔资金都能用到房地产建设和开发的关键环节，使其发挥最佳效能；其次，企业应制定一个长期有效且可实施性较强的资金收支计划，提升资金的运用效率，精准掌握资金的需求，并根据企业的经营实际开辟出一条渠道多远的融资方案，有效降低资金的成本，防止资金链断裂，使其保持完整，维持企业资金长久的高质量平衡。

1.制定合理的资金收支计划

各部门应加强协作，根据项目的销售和建设情况制定高效合理的资金收支计划。在支出的范围内按照计划原则支出，并设定超额开支警戒线，当出现超额开支时应提前预警；此外，在原定的收入规划内，一旦发生意外无法实现原定的回款目标，应提前向企业的领导反映，使得企业能够提前采取措施，及时解决相关问题；还要定期统计资金计划偏差率，及时反馈给相关部门的领导，这会提升资金计划的精准度，并使资金的使用效果增加，此项流程应当贯穿于整个成本管控环节；最后在收支管控的过程中，应引入ERP系统，把握好每一个关键节点，严格严密监控合同的结算和付款，并做出有效的管理措施。

2.合理规划每一笔资金来源

在前期开发的资金投入进程中，房地产企业一般会运用筹集内部资金的方法来应对各种支出问题，股东借款和注册资金一般都是稳定的资金来源之一。在去化销售和密集建设的中后期，房地产企业会按照回款、土地和项目等指标来筹集外部的融资。从传统的概念上讲，外部融资包含了经营性物业贷和开发贷两种方式，在宏观调控的模式下，融资的方案越来越少，但是信誉度较高的房地产企业依然能够开辟多元化的融资方式。

3.提前设置好合理的方案

房地产企业在经营和开发投资过程中，会出现各种不可控因素，当特殊情形出现后，例如由于市场突发紧急情况导致无法按照原规划到位，此时为了保障正常的支出成本，维持好企业的运行，应当提前设置好合理的方案。首先应当提前预演号可能会发生的资金情况，并及时预测在中后期极容易出现的资金缺口；其次，应当针对大概率发生的资金问题提前制定好合理的方案，以降低风险发生的概率。

（二）运用科学高效的成本开发核算方案

对于房地产企业来说，不易确定开发成本核算对象，行业普遍面临的一个难题是成本收集的难度较高。现阶段，很多的项目在开发阶段被配置为价格低廉、成本高昂的保障住房，因此房地产企业核算成本将会面临更高的挑战。

1.确定好成本开发核算原则

要想精准高效地核算成本，应当设置高效、完善的成本核算原则和基础。主要涵盖了

以下的几个方面：容易确定成本对象的，应当直接计入间接和直接成本，不能明确的计入间接和共同成本。同时受益者应当及时履行分摊权限，并计入成本核算对象；每一个业态的归集成本应当遵循收入及成本有效分配原则；当然，成本分配的原则应当遵循协议及合同等文件中列示的内容来开展判断，一旦确定好成本分配的方案，不能够随便更改。

2.运用合理高效的成本开发核算方案

首先应当确定合理高效的成本核算对象，完善分摊、归集开发成本能够及时对盈利水平不同的业态在结算时出现的利润不均等的现象，能够平衡地体现不同业态项目的总体营利水准，能够使其更加接近真实的房地产企业盈利水平。要想获得这样的效果，应当在房地产开发中采用三种不同的分摊方法，具体的操作流程应当按照以下几个方向来展开：

一次成本分摊，将那些能够明确成本对象的成本直接归集到成本对象中，不能明确的应当按照相关的比例分摊到其他业态中。

 二次分摊是在上述分摊方法的基础上，把地下成本在地上各业态间，按照相关的比例来进行分摊。这两种分摊方法是房地产企业经常运用的方法之一。随着近年来房地产企业的飞速发展，不少房地产企业在拿到土地使用权的同时被要求建设保障性住房，保障性住房有着较高的建设标准，成本开发额较高，与此同时在房地产企业取得土地使用权时，由于保障性住房售价较低，就会直接导致货值比较低，成本将会远高于收入，此时运用前两种方法核算将会导致企业发生亏损，给企业的发展带来恶劣的影响。此时第三种成本分摊方法呼之欲出。

保障房收入减去相关成本后，会得到一个负值，此为倒挂成本。指在二次分摊的前提下，将倒挂成本按照比例分摊给地上各业态间。目的是让保障房成为开发商做出的让步，相关成本应以完善的方法分摊在项目中，还应保证成本与收入相调配。在配置规模较大的项目中，应将其三次分摊，能够有效解决毛利率失真的问题，能够保证企业的领导层及时掌控项目公司的真正营利水准。此种方法对上市的房地产企业意义非凡。

3.提升财务人员的培训能力和综合专业技能

在成本管控进程中，应当和营销部、成本和项目部密切沟通协作。应当及时确认以下的方案：土地研发权、复函方案、建面规划和报告实测等；还应确定项目开工、竣工的日期，确定标段、还应更新和确定成本指标。因此财务人员应当不断地加强自身的能力和素质建设，为企业贡献出自己的才华和智慧，努力提升自身的经济效益和社会效益，在此期间，自身的价值也能够得到体现。

（三）不断地提升财务人员的综合素养和专业技能

在上述工作开展的过程中，离不开财务人员的努力工作，因此在成本管控的流程中，应当不断地提升财务人员的综合素养和专业技能，使其能够完成各项复杂的工作任务，能够与其他部门的人员保持好密切沟通和通力协作。应当从以下几个方面来开展工作：

    1.加强企业培训

     从企业的视角来看，应当不断加强专业人才的培养，及时为房地产开发企业提供人才优势，使得其成本调控保持旺盛的生命力。应当按照以下的方法来加强培训：首先，应当做好财务部门的部门培训，提升财务人员的成本调控技能，并加强其与其他的业务部门的成本管控，使得财务人员的自身技能不断得到提高；其次，应当定期或不定期邀请国内外高级的财务专家来企业内部讲学，为财务人员提供一个学习发展的机会，让他们了解到国内外最先进的财务和成本管控信息知识，并将其融入到自己的工作中，为房地产企业的成本管控做出贡献；最后，房地产企业应当积极引进优秀的高学历财务人才，增强招聘的门槛，使企业内部拥有先进的人才，企业还应积极为财务人员提供实践的机会，使其掌握前沿的复杂的成本管控技术，提升、他们的综合能力；房地产企业还应当为财务人员建立一个完整而高效的考核机制，将财务人员的成本管控业绩纳入到考核体系中来，并据此建立一个高效的薪酬机制，最大限度提升财务人员的积极性。

2.财务人员应自身加强学习

房地产企业为财务人员提供了一个良好的发展平台，财务人员自身也应当加强锻炼、

积极主动地学习成本管控的知识和技能，努力地提升自身的专业技能。在营改增政策实施后，企业的财税环境变得愈来愈繁杂，因此财务人员应当积极研究税收的法规，为企业寻求便捷的渠道；此外，财务人员也应当积极高效地与其他部门的人员进行密切沟通、接触、共同完成成本管控的相关工作。

图1-1 房地产企业加强投资成本管控的具体措施及应对策略

增强对资金运营的管控效能

运用科学高效的成本开发核算方案

不断地提升财务人员的综合素养和专业技能

制定合理的资金收支计划

确定好成本开发核算原则 加强企业培训

合理规划每一笔资金来源 运用合理高效的成本开发核算方案 财务人员应自身加强学习

提前设置好合理的方案