投资性房地产会计处理的若干问题分析

新会计准则在投资性房地产会计处方面作出相关规定，体现新准则的创新。我国经济发展快速，促使房地产投资更加普遍，现阶段房地产不仅是保证民生需求得到满足的途径以及工具，同时也成为了相关公司实现资本增值以及赚取租金的关键手段。基于此种情况，采用何种方法针对此类房地产展开准确、公允、客观计量是现阶段相关企业亟需解决的问题[1]。

一、投资性房地产会计处理的基本情况

基本属性。此类资产与自建建筑物的基本特征的差异较为明显，主要表现在以下方面：房地产房产主要目的并非自己持有。通常，此类资产一般是在升值空间大的优良地段建设，由其名称以及定义即能够发现，其自带投资属性，企业参与相关业务的主要目的就是等待差价以及赚取租金，以收获利益。

主要类型。会计准则主要将此类资产划分为三种类型，即出租的土地使用权，现阶段持有同时准备增值之后转让的土地使用权，租出的土地使用权。需要注意，在公司持有此类资产的期限结束之后，若是公司不对经营目的进行改变，并且暂时空置，则应该根据投资性房地产进行核算。公司仅有在把产权属自己的建筑物通过经营方式进行租赁过程中，才能够根据投资性角度开展核算。虽然持有同时准备增值后转让土地使用权在投资性核算范围，然而闲置土地禁止纳入到投资性核算范畴内[2]。

会计处理。投资性房地产与非投资性房地产之间能够相互转换，即公司原自用投资房地产、具备存货性质的房地产能够进行投资性转换，租赁合同的生效日期即转换日期。通常，投资性房地产主要是根据公允价值开展计量工作，企业应该采用公允价值方式对基于历史成本法计量自用房地产重新进行计量，相应公允价值即初始入账的价值。进行转换工作时，若是转换日公允价值比自用房产账面价值低，应该在当期损益中计入差额，反之在所有者权益中计入差额。

二、投资性房地产会计处理问题分析

（一）租入第二次租出房地产的确认问题

近年，我国部分新兴企业主要通过租入房屋后再次进行租出方式获取利润，简而言之即“二房东”。通常，租入房地产并不具备房屋产权，仍然具备物业经营权。经营权主要涵盖收益权、使用权与占有权，不涵盖处分权，所以，企业在租赁期间可以向他人或是单位进行二次出租，以获取收益。

会计准则仅仅将已经出租的建筑物、土地使用权纳入到确认范围中，对于房地产产权归属并未进行明确，对于租赁形式并未进行说明，则对于租入房地产是否应该进行投资性确认工作还需要继续进行商榷。CAS3指南仅对企业具有产权同时通过经营租赁模式进行出租的房地产承认具备投资性特征，然而对于融资租赁形式的特殊性有所忽略。企业在融资租入资产方面没有产权，然而还是需要进行确认[3]。

（二）投资性房地产后续计量问题

对于投资房地产，根据持有目的主要涵盖以下模式：持有同时准备在增值后进行转让、出租之后转变为自用、出租整个寿命周期。

持有同时准备在增值后进行转让房地产的后续计量分析。如果企业是通过此种方式获得资本的增值收益，则企业会对该项资产价值波动进行时刻关注，在达到预期增值数额之后，企业会对其进行转让处理，进而实现资本增值目标。基于此种增值目的，公允值具有重要地位，历史成本难以为相关信息使用人员决策提供良好信息，但是公允价值和此类房地产的关系较为密切，借助公允值开展计量能够充分表现出预期可以为企业创造的经济利益。

出租之后自用房地产的后续计量分析。此类房地产相比于第一种房地产，在未来现金流中，其风险与时间方面差异较为显著，持有目的不同，也促使持有房地产经济实质存在差异，所以需要区分计量模式。若主要是将赚取租金作为主要目的的公允值计量模式，如果企业此部资产公允值可以稳定获取，那么企业可以借助公允支付开展后续计量，在公允价值变动损益科目中计入相应公允价值的变动，在营业收入中计入租金收入，此种方式导致收入不匹配费用，极易对信息使用人员造成误导[4]。

在租出期限结束之后，进行自用过程中，投资性房地产会变成公司固定资产。现阶段，房地产价值持续上升，如果企业该项资产价值同样不断上涨，则会通过转换日公允值方式开展重新入账，进而租期内企业为计提折旧，还使得固定资产账面价值增加，与谨慎性原则相悖，同时对相关人员在财务报表理解方面产生误解。

出租房地产整个寿命周期的后续计量分析。如果企业选择公允价值开展该资产计量工作，则在营业收入中计入租金收入，在公允价值变动损益科目中计入公允价值，只能是租期结束后，在对该项资产进行处置过程中，向其他成本中转入变动损益，进而导致在时间方面收入不匹配费用，出租期限中在营业收入中通过分期方式计入租金收入，但是对于营业成则一次完成转结工作，对信息使用人员造成误解。

（三）投资性房地产的披露问题

我国相关上市企业数量持续增加，同时其涵盖的建筑物、房屋与土地使用权等趋势呈现逐渐递增状态，然而上市企业在投资性房地产的持有目的披露与持有通知准备增施土地的使用权公允值披露等方面存在一定不足。

在只有目的披露方面，因为会计准则没有规定上市企业的此类资产是持有同时准备增值以及用于出租等信息进行披露，使得一些上市企业对于相关信息传达不够重视。但是，上市企业在此类资产持有目的进行明确有着重要意义，此类资产的持有目的，给企业造成的现金流的风险以及时间等方面存在显著差异，对于财务信息使用人员对企业存在的流动性、财务风险与经营风险评估等方面有着较大影响，上市企业在此类资产持有目的方面存在不足，难以提供可靠与真实信息，对于决策有用观相应财务报告目标的实现造成影响，所以，应该对此类资产持有目的的披露予以规范[5]。

在持有同时准备增值土地使用权方面，仅仅是采用公允价值开展计量工作的企业进行披露，其他企业并未通过附注披露公允值，若是此部分信息不足，则会造成相关信息使用人员难以对企业预期资本增值额进行合理评估，难以将持有同时准备增值资产使用权对企业现金流发展准确反映出来。国际会计准则针对选择成本模式的此类资产披露公允价值作出规定，但是中国的会计准则在此方面缺乏良好规定。由于持有同时准备增值的资产使用权的销售价格对于企业能够得到的增值收益额具有决定性影响，其现金流量发展趋势和公允价值的关系较为密切，因此，披露相关公允价值。

三、投资性房地产会计处理策略

（一）租入之后二次租出房地产确认建议

针对此类房地产，企业需要结合具体情况开展处理。针对融资租入（只包括建筑物）房地产开展二次融资出租过程中，不应该对房地产进行投资性确认。虽然企业借助融资租赁得到房地产经营权，然而通过融资租赁方式进行二次出租之后就是向第三方转移该项权利，同时也向第三方转移了该房产的所有相关报酬与风险，所以，企业不应该确认该项资产。

针对融资租入（只包括建筑物）房地产开展经营出租业务时，需要对该房地产进行投资性。借助融资租赁获得该资产长期经营权，基本上为资产的整个寿命周期，虽然实质上没有产权，然而企业为承担相关报酬与风险，需要对其属于企业资产进行确认，CAS21对该做法也进行了规定。在也通过经营租赁手段进行租出过程中，由于经营租赁的期限较短，仅仅将部分报酬与风险转移，向第三方出售短期物业经营权，企业不需要将该项资产终止确认。如果企业把该项资产用于出租进行获得租金，则需要和自用房地产进行分开核算，所以，通过融资租入之后开展二次经营租出业务，则可以对该房地产进行投资性认定[6]。

房地产以经营方式租入，进行二次租出之后不对其进行投资性确认。企业借助经营方式进行租赁主要是获取资产短期经营权，在资产整个生命周期中仅占有一小部分，实际上该资产主要报酬以及风险并没有发生转移，企业不应该对其进行资产确认，所以，房地产经营租入之后进行二次租出时不应该进行投资性确认。

（二）科学选择计量模式

CAS3要求企业需要选择相同计量手段开展所有投资性房地产后续计量工作，此种规定对企业借助此种资产开展盈余管理产生一定限制，然而已存在一定问题。企业在此类资产计量手段选择方面缺乏良好弹性，企业并不能够保证所有公允价值都可以实现可靠计量，对企业在公允价值运用方面存在一定限制。持有目的不同，此类资产报表信息的使用人员在信息披露方面存在不同要求。所以，需要允许企业可以借助不同计量手段开展后续计量工作，以此为基础，根据此类资产实际持有目的进行科学选择[7]。

若是也持有房地产主要是用于持有同时准备在增值之后进行转让，那么未来现金流量在转让时点集中，同时相关风险和销售市场具有密切关联。如果用于出租进而获得租金，那么为了现金流根据合同约定支付方式进行获取，同时相关风险主要受到租赁市场影响。所以，投资性房地产需要根据持有目的科学选择后续计量手段。

对于持有同时准备在增值之后租出的房地产，需要选择公允价值手段开展计量工作，在公允价值难以稳定获取条件下，财会可以选择成本模式。选择公允价值开展后续计量工作能够将持有此类资产经济实质充分体现出来，进而为相关适用人员的决策活动提供良好保障。对于出租期限结束之后转为自用、出租整个寿命周期的，则需要选择成本模式开展加量工作，若是主要目的是赚取租金，那么通过成本模式能够促使收入有效匹配费用，能够对资产价值的虚增进行有效预防，能够将以出租为目的的此类资产账面价值等充分反映出来，与谨慎性原则相符。

（三）投资性房地产的披露问题应对措施

需要根据此类资产持有目的开展披露工作。此类资产根据持有目的主要涵盖持有同时准备增值之后销售以及出租两种形式，基于两种目的，此类资产为相关公司创造收益的方式、对公司财务风险与经营风险、流动性影响等方面具有较大差异。因为中国会计准则没有对此类资产持有目的相关披露工作予以规定，使得上市企业在此方面披露工作存在一定不足，所以会计准则需要针对此类资产只有目的相关披露工作进行规定，就是：上市企业需要对各个持有目的进行区分，同时通过财务报表展开合理披露。以此为基础，针对各种持有目的的计量方法展开披露，同时列示相关处置损益，进而对各种持有目的的此类资产为相关公司所创造的收益金额以及方式等进行清晰区分[8]。

对于持有同时准备增值的此类资产需要披露相对公允价值。国际会计准则在成本法的此类资产方面，需要对其公允价值范围进行披露，但是中国会计准则并未进行明确规定。针对持有同时准备增值的此类资产使用权来讲，主要是借助出售过程中价格体现资本增值额，未来售价对于企业预期收益具有决定性影响，所以持有同时准备的此类资产预计现金流量和公允价值之间关系较为密切，需要有效披露其公允价值。

需要对国际会计准则中在成本法的此类资产公允价值披露方面相关规定予以有效借鉴，对相关披露准则展开优化，针对持有同时准备增值的此类资产，如果企业选择成本法开展计量工作，则需要披露其范围，进而为信息使用方提供可靠、准确的信息。

四、结语

现阶段，投资性房地产事业已经开展深刻转型，然而因为相关因素影响，使得此类资产发生一定问题，对相关行业稳定、健康发展造成严重影响。比如，租入第二次租出房地产的确认问题、投资性房地产后续计量问题等，应该积极通过相关针对性策略进行有效优化。