房地产企业财务会计核算问题及改进措施认识实践

一、实施财务会计核算的重要意义

与其他企业相比较而言，当地产企业有着一定的特殊性，不仅能兼具着开发的功能，还兼具着运营和销售的功能。由于房地产企业的项目运营周期相比比较长，从项目的运营到项目的竣工需要很长的一个周期，如果在这期间不能有效的对资产进行管理，就很有可能会加大运营的成本，企业会面临巨大的风险，严重情况下还会破产。有效的进行财务会计核算工作不仅能够降低各种风险发生的几率，还能够保证企业正常的运营。房地产企业会计核算的项目比较多，不仅包含了前期工程的投入费用，还包含了后期的运营、销售的费用，对这些成本费用有效的核算[1]，能够在一定程度上减少成本损失，将成本支出控制在一定的范围内。在会计成本核算的过程中应该要将项目开发筹资成本作为主要的内容，需要对这部分的成本进行准确的核算。这主要是因为企业会利用银行贷款的方式来进行融资，企业需要承担比较的利息费用，相应的面临投资风险也很大，因此，需要加强对这部分内容的会计核算。

二、当地产企业财务会计核算存在的问题

（一）核算对象划分不够明确

房地产企业的项目开发周期比较长，在会计核算时应该要明确的划分成本核算的对象，以此才能提升核算的精准性。但是，由于受到各方面因素的影响，核算人员并没有深入的了解和认识成本核算的对象，并且在会计准则中也没有明确规定成本核算的对象，这也在一定程度上导致成本核算对象划分比较混乱，在划分上面随意性比较大，最终会影响到成本核算的精准度。按理来说，在划分成本核算对象时要充分的考虑到项目开发的特点，并且还需要到实际管理的需求和外部的经济因素，在此基础上来进行划分，才能保证划分对象的合理性、科学性。还需要注意的是，成本核算的周期也不明确[2]。财务会计核算需要依托于项目实施的周期来定，不同的周期成本结算也是有所差异的。从目前的情况来看，在核算周期的确认上面还没有明确的标准，一旦项目中某个环节没有结算好，就会影响到整个项目的竣工决算，就会到时会计核算工作出现滞后性，直接会影响到企业的收入配比、利润以及税费的结算工作。最关键的是，竣工决算不能按时完成还会影响到对项目的评价，阻碍到后续所有工作的有效开展。这就要求在项目工程实施时一旦施工完成就需要立马进行决算，提升会计核算的及时性。

（二）收入确定的过程有待完善

由于房地产在项目开发时会耗费很长的时间，进而会对销售产生一定的影响。在财务会计核算的过程中最主要的任务是对每个环节的收入进行明确。在收入确定的过程中有些企业为了获得利润，延长纳税的时间；有些企业会考虑到实际因素，就会忽视会计核算工作。在收入确定的过程中这些不规范的现象都会对房地产企业的正常发展产生不好的影响。再加上，在成本费用的归集和分配上也比较的随意。房地产企业在项目开发时会承担很大一部分的间接性成本费用，特别是对于同时开展多个项目的房地产企业来说，在成本费用的归集和分配上并不是很规范。有些企业为了降低成本核算的难度，会统一的来进行成本核算，而忽视了不同项目之间价格、产品用途的差异性，多个项目的开发成本混合在一起核算，最终的结果就是实际支出和预算之间存在很大的差异性，与实际情况并不相符。并且，在会计准则和会计制度上并没有明确规定房地产企业的成本费用归集和分配的问题，这就导致会计人员在核算时会受到个人主观因素的影响，在费用的归集处理过程中就很随意，也会在一定程度上影响到会计核算的准确性。

（三）风险预防体系有待完善

房地产企业在发展的过程中会面临很多的风险，其中税务风险是重要的风险之一，一旦出现了税务风险就会对企业造成巨大的打击，因此，当地产企业需要提前做好风险预防的工作，尽量将损失降到最低。从整体情况来进行分析，当地产企业会面临以下几种税务风险：第一种，核算模式不规范。如果会计核算人员在核算中没有按照相关规范执行，税额的计算也不精确，就会出现不缴税或是少交税款的现象，这样企业就会面临一定的处罚风险；第二种，核算机制不完善。如果企业内部没有建立起完善的核算机制，就会导致财会人员在实施时没有正确的规章制度来约束其行为，很有可能会出现成本增加或是降低销售的收入，这就导致应纳税款的计算不合理[3]。并且，有些企业并没有将相应的产品销售纳入到销售收入的范围内，会对税款的计算产生影响；第三种，税法的方法选取不正确。在对税务进行处理的过程中税法选取不正确，就会在一定程度上增加税款。总之，房地产企业应该要重视风险调控机制的建立，以此来降低风险的发生。同时，风险披露机制也不规范。房地产企业在每个环节都会面临很大的风险，如果披露机制不规范，就很难获得有效的披露信息。

（四）房地产企业借款费用缺少规划性

房地产行业在社会经济发展的带动下建设投资规模持续扩张，业务项目范围的扩增意味着项目投资需求量、投资资金的逐步增加，同时由于房地产项目建设周期普遍较长，想要保证地产项目高效稳固的运行，顺利完成项目建设任务并获取理想的投资效益，在前期往往需要大量的资金来维持项目运转。可以说地产项目从投资到运行再到最后投资效益的获取都是一场较大的资金博弈格局。在此过程中房地产企业的筹资融资决策及执行活动显得尤为关键，多数企业采取债务资本筹资方式来达到融资的目的。企业开展的一系列融资借款活动所产生的长短期借款利息费用往往会呈现出大幅度增加的趋势，企业对于借款费用资本化处理方式的不同为企业自身带来不同程度的税负，直接影响当期财务运行状况及当期损益。整体来看，企业开展各项筹融资活动产生借款费用利息的过程由于缺少科学合理的规划而导致承担的利息费用与借款资金风险不断增加，从成本核算的有效性角度来看，按照借款费用的实际性质对借款费用进行明确划分，合理划分成本核算范围，选择最适合的核算方式来合理控制借款费用利息的增长与风险的增长。尤其当企业开展纳税筹划活动时借款费用的计入形式与费用划分的合理性直接关系着企业需要承担的税务负担[4]。通过按照借款费用一般性与专门性等性质进行合理划分来保证成本核算的合理性，减少对借款费用金额资本化准确性的影响。

（五）房地产企业成本核算缺少规范性

首先，房地产企业开展成本核算时核算对象的确定是尤为重要的问题。明确成本核算对象是顺利完成成本核算的重要前提，上文中提到房地产企业经营规模持续扩张，且项目运行周期及资金压力更大，在确定成本核算对象时往往难以保证核算对象分配的规范性。尤其针对项目的开发运行，企业多采用分期开发的方式，由于开发业态的多样化引起成本核算对象的复杂化，可选择性相对广泛意味着成本核算对象涵盖范围不够全面，因而在成本核算对象的分配上缺乏规划合理性，容易出现疏漏，进而影响到成本核算的准确性与完整性。

其次针对房地产企业成本核算中的归集与分配问题，在实际过程中往往只有总体性的成本分配规划框架，并未对其进行细化，也缺少具体可行的归集分配实施方法，部分企业过于追求当期利益出现少分摊成本的现象，或者为降低税负而选择多分摊成本。基于各类产品业态下成本的归集与分配明显存在分配不均衡的问题，成本核算归集分配的随意性导致会计信息披露质量不断下降，成本核算分析资料完整性与规范性受到影响。

此外房地产企业项目开发成本核算周期更容易受多方面因素的影响，如工程款回收、发票获取以及成本归集分配的规范程度等等，包括一些项目工程未结算问题导致成本核算周期不够规范合理，难以真实反映企业特定时期项目的成本利润。

三、改进措施

（一）明确划分核算对象

在会计核算之前应该先要明确划分核算的对象，在划分时要综合考虑各方面因素，在确定和划分成本核算时应该要结合项目开发的特点、规模大小以及周期长短、产品类型以及施工要求等来进行。如果是单体的开发项目应该要按照单个独立编制设计来进行概算，将每个单项的开发工程作为成本核算的对象；如果是多个项目同时开发，应该要按照“期”的方式来明确成本核算对象，针对地点、开发产品类型、施工队伍一样，开竣工时间相近的群体性开发项目，则将各项目合并为一个成本核算对象[5]；针对同一个开发周期中同时又有多种产品类型比如高层、别墅、商业中心等，应依据产品。如果开发项目的规模比较大，且施工的周期很长，不仅要考虑到项目特点，还应该要考虑到成本管理的要求，在此基础上来明确成本核算的对象。总之，在明确成本核算对象时有必要结合项目的实际情况，以此才能提升成本核算对象划分的科学性、准确性，避免随意划分。还需要对成本核算周期进行进一步的的明确，这样做的主要目的是为了避免项目竣工决算的拖延，保证整个工程项目的决算工作能够顺利实施。在明确核算周期时，不仅要考虑到项目的规模大小，还应该要考虑到项目的持续时间。如果项目的规模比较小，且持续的时间也相对比较短的话，成本核算的周期确定为项目周期；相反，则应按照项目建设“期”数进行成本核算周期的划分及确认，保障成本核算信息的及时性。最关键的是，要尽量避免出现竣工决算拖延的情况，如果是没有完成的项目，会计核算人员应该要详细的了解清楚项目的实际情况，以此来利用“估算”的方式来完成成本核算，在核算时要利用预提费用账户来进行，等到项目完成后在此基础上来做出相应的调整。主要是这部分成本在总成本中占比比较小，对总成本产生的影响很小，因此，可以使用这种方法。

（二）完善收入确定的过程

为了提升财务会计核算的质量和水平，就有必要对收入确定的过程进行完善，做好收入确定环节的工作。要全面核算企业内部的所有物，在此基础上来明确核算的过程。在核算时应该要遵循以下原则：企业内部产品不计入项目收入、在经营期间的房产存货不计入项目收入、企业员工的房产宿舍不计入项目收入。需要强调的一点是，企业总集团如果是以租赁的方式来对下属企业开展活动的话，这其实也是属于一种内部投资，需要将其划分到总集团旗下的项目中来。还应该要做好成本费用的归集和分配工作，在新的发展形势下，房地产企业需要依据市场的需求来对完善归集标准的制定，对成本费用的分配工作进行规范，要明确的划分出直接成本、间接成本以及开发成本，并且还需要划分出开发期间的各项费用[6]。如果是直接成本就可以将其归纳到某一核算对象的支出项中，直接成本是不需要进行分摊的；如果是间接成本就需要进行分摊，在分摊时要采取合理的方式，以此才能准确的将间接成本合理的划分到某一个核算对象中。总而言之，会计核算人员一定要结合实际情况来科学的进行分类，确保归集标准的合理性。核算会计人员一定要致力于提升自身的业务能力，企业应该要加强培训，在培训中重点讲解有关成本归集核算的相关知识，让核算人员有着很强的成本归集和分配的思想，并将所学的理论知识灵活的应用在实践中，能够准确的来划分间接成本。需要注意的是，在对成本归集和分配的标准进行制定时，在考虑到项目实际情况的同时，还应该要考虑到后期的收益评估，以此才能将确保成本分配的精准性。切记，在分配时一定不能按照效益最大化来进行分配，要具体问题具体分析，以此才能提升项目收益的最大化。为了提升会计信息质量，在核算转换的过程中要对账面价值进行准确的记录，这样就算账面价值和公允价值之间存在着差异性，也能够将真实的情况反映出来。同时，在采购材料时应该要保留专用的增值税发票，以便能够对相应的税额进行抵扣。为了提高会计的利润，应该要将施工方的营业税额归纳到采购成本中，并且采购成本会随着“营改增”的实施有所降低，这时就能增加企业的毛利润。

（三）完善风险预防体系

自从新会计准则颁布实施以来，在一定程度上调整和创新了会计核算的模式，房地产企业应该要依照新会计准则来行事，在会计准则的要求来做好各项风险防控的工作，特别是要重点关注运营中的会计核算。在运营核算时应该要设立专门的核算成本，即销售成本和开发成本，专门的来核算这两项成本，除了要核算管理费用以外，还应该要核算竣工且验收合格的项目；同时，核算销售完成的项目，在核算的过程中一定要仔细核对。最关键的是，企业应该要对信息披露机制进行规范。要积极的建立规范的信息披露机制，在具体披露时应该要对重点信息进行披露，特别是要详细的披露每个阶段现金流的数据。并且，要控制好风险，树立良好的风险意识，在会计核算中能够及时有效的识别风险，主动的去规避风险，及时的披露出没有发现的风险，减少风险隐患的存在。房地产企业需要树立正确的税务观念，严格的依照相关相关的法律法规，科学化的制定税务筹划方案；各部门之间需要保证良好的沟通和交流，如加强税务部门与财务、会计、业务部门之间的联系，以便更全面的掌握房地产企业的生产经营情况，科学合理的制定税务统筹方案；房地产企业还需要根据具体工作的需要构建系统完善的风险防范与管理体系，定期的进行核查和审查，实施动态化的监督和管控，以便及时的发现和处理税务筹划中的风险隐患和问题不足。还应该要强调的一点是，要对现金收支模式进行改善。在项目的初始阶段就应该要加强对现金流收支统一管理，在管理时按照一定的标准执行。特别是会计部门应该要履行好自身的职责，确保核算结果的真实性、可靠性。房地产企业内部也需要加强内部控制工作，积极的发挥出监督作用，以便于能够更好的来控制现金流量的收支。在现金使用时严格按照规定来操作，特别是要加强对大额现金的周密管理，需要支出大额现金时需要获得审批，审批以后需要做好相应的登记工作，以免出现遗漏的现象。财务部门应该要肩负起自身的职责，要合理有效的来审批每一笔资金的支出，最关键的是应该要对审批的权限分配好，在必要的情况下可以按照岗位轮流交接的方式进行。现金开户的管理也不能忽视，要加强管理，以防出现私自开户的情况。相关人员要定期对现金进行盘点，做好相应的结算工作，确保现金的安全性。借款的费用也是会计核算中一项重要的内容，企业内部应该要对借款费用进行规范，以便于会计核算工作能够有效开展[7]。房地产企业非常看重投入的产品，而存货需要经过长期的运营和构建才能实现，所以规定把前期的借款费用归入到开发的成本中，并核算好相关的成本，实现均等分配。

（四）进一步规范房地产企业借款费用核算

针对房地产企业产生借款费用成本核算问题需要进一步推进借款利息费用金额资本化，企业专为特定投资项目开展筹融资活动产生的借款费用及其利息费用由于资金的使用对象相对固定，与项目运行产生的各类项目成本有密切的联系，因而可将其当做项目成本支出的间接费用，作为项目运行成本的重要构成部分划入项目开发间接费用进行成本核算，进而提高借款费用成本核算规范性。同时针对借款费用资本化的推进需要明确资本化开始时间，当专门为某一特定项目产生所有借款费用及其利息应当予以资本化，包括项目土地资源用地的获取属于项目开发必要的准备活动，在购入项目土地用地时可将其产生的费用纳入资本化范畴。

（五）完善房地产企业成本归集结转核算规范

明确成本核算对象是保证成本归集与分配规范化的重要基础，企业需要对项目交付时间、开发产品具体业态以及项目产品结构特点等方面进行综合考虑分析，以此来明确成本核算对象，在划分核算对象时可将属于同一批交付时间的项目产品规划为同一类成本核算对象，确保与项目开发周期相适应。同时针对成本归集与分配计算需要结合企业成本会计核算工作性质，通常需要成本预核算部门与成本审核部门协同合作来明确成本归集分配的完整信息，确保成本核算工作顺利开展[8]。另外对于成本的合理分配，通常将企业行政部门产生的相关费用计入期间费用，因其不作为企业开发项目产生的直接费用。对于产生的借款费用将符合资本化条件的成本予以资本化后计入相关资产成本，对于与开发项目产品不直接相关产生的借款费用需要计入当期损益，另外对于已经发生的直接、间接成本费用需要结合实际情况，遵循成本收益与分配的规范化原则进行合理分配，需要专业性的会计人员合理归类成本后统一进行成本归集结转核算。

四、结语

综上所述，为了提升房地产企业财务会计核算的整体水平，需要立足于现实的基础上，找出核算中存在的主要问题，在此基础上来不断调整和优化会计核算的方式，体现出财务会计核算工作的价值。在实施的过程中，首先，明确划分核算的对象，为后续核算工作的有效开展提供支持和帮助；其次，完善收入确定的过程，同时要做好成本费用的归集和分配工作；最后，完善风险预防体系，以此来降低风险发生的概率，为房地产企业健康发展保驾护航。