房地产企业预算管理中存在的问题和对策运用

对于房地产企业来讲，全面预算管理是非常重要的一项工具，通过开展这一工作可对企业各项成本全面进行控制，最大程度的提升企业资金利用率，增强利润空间。全面预算管理现阶段在发达国家的应用已经比较成熟，但其在我国企业中的应用还处于起步阶段，所以在实际应用过程中依然存在较多不足之处，如管理制度有待健全、预算与核算分离等，如果不能及时的解决这些问题，就会导致全面预算管理无法将自身的作用充分发挥出来，对于房地产企业的健康长远发展也会造成不利影响[1]。

一、全面预算管理概述

（一）全面预算管理

预算是企业分配各项资源的系统方式，企业预算主要包括财务、人力资源以及物质资源的分配，通过开展预算工作，可使企业既定战略目标得以实现。预算工作的开展还可实现对战略目标完成进度的监督和控制，全过程监控具体的开支数额、预测利润与现金流情况。

全面预算管理是指企业将未来的某一段时间作为期限，对整体经营统筹进行规划，协调与控制经营计划、业绩评价以及人员管理，并集中处理自身在经营发展过程中出现的问题。对于企业来讲，预算管理是推动自身健康稳定发展的管理系统，也可以被看作为一种内控方法。全面预算管理在一些发达国家企业中的应用已有成熟体制，但在我国现阶段正处于起步阶段，但近年来我国也有很多企业意识到全面预算管理应用的重要性，并积极将其应用在企业管理中，这就使得全面预算管理的涵盖范围更加广泛[2]。

（二）全面预算管理的特征

全面预算管理工作具有全面性、全过程性、战略性特征。全过程性特征。全面预算管理会渗透到企业的各流程中，如预算编制、执行、机制考核等，因此企业需要将其融入到生产经营全过程中，将全面预算管理指标切实执行下去，最终才能获得良好的预算管理效果；整体性特征。全面预算管理需要进行管理方案制定和执行时，同时也要做好跟进以及质量把控工作，需要管理者在科学预算目标指导下，按照一定的流程将全面预算管理工作贯彻和落实下去，并要对管理目标进行分解，分解后将具体目标落实个人身上，确保每一个工作者都能权责分明。财务部门是开展全面预算管理工作的主要部门，但并不是唯一的部门，而要使此项工作切实落实下去，就必须要求企业各部门都能参与其中，相互之间做好协同工作，及时进行资源共享，这样才能将全面预算工作的价值充分发挥出来。因此说全面预算管理具有整体性特征；战略性特征。企业开展全面预算管理工作的目的是系统化管理企业各项资源，科学合理的对企业资源使用情况进行安排。而全面预算管理是企业实现自身发展战略的重要工具，因此企业必须要将战略目标作为导向来进行全面预算编制，这样全面预算管理才能更好地对未来经营活动和财务工作进行指导，为企业领导层进行决策提供支持，最终实现企业制定的经营战略目标[3]。

（三）全面预算管理的编制方法

预算编制时编制方法不当，就会导致预算准确度较低，企业领导层可能会因此做出错误决策，进而导致自然浪费，内控失效，战略目标最终失败等。因此说是否能正确选择预算编制方法，会对全面预算管理工作的开展成效造成直接影响。现阶段较为常用的全面预算编制方法有固定预算、弹性预算、滚动预算、零基预算以及概率预算几种。

    固定预算。固定预算又被称之为静态预算，其是指通过预算进行业务量的设定，此种运算方法一般会被应用在总数稳定的预算项目中；弹性预算。弹性预算又被称之为变动预算。其是根据企业业务总量、成本以及利润这三者之间的联系进行预算设定，也可按照企业现有的业务量去进行预算编制。弹性预算的方式一般适用于变动成本；滚动预算。滚动预算也被称之为永续预算。其一般会被应用在季度编制中，如销售预算、生产预算等；零绩预算。此种预算方法中，预算开支会将零做主要依据，并会全面的审核预算各项目开支的总额大小和收入可操作性，开支是否合理等，在此基础上得到最后收支水平的预算。零基预算一般会被使用编定基点不稳定项目或是偶尔发生的项目当中；概率运算。此种运算方式可以看作是改进版的弹性预算，概率运算方法可以很好的降低不确定因素所带来的风险，并在此基础之上保持了其原有估算概率的实质，根据可出现的最大或最小值来进行期望值的计算。常见的全面预算编制方法有以上几种，但这几种方法都有其各自的优点与不足，所以在实际应用的过程中要充分考虑企业的实际情况，也可有机同时结合几种方式[4]。

二、房地产企业开展全面预算管理的重要性  

（一）可使房地产企业预算管理范围得以拓展

    全面预算管理在房地产企业中的应用会涉及到比较广泛的内容，如财务预算、投资预算以及经营预算等。而且要求管理者也要参与到预算管理的监督与控制中，各部门负责人也要参与到全面预算管理中，只有这样才能使预算管理实效得性以保障。因此说全面预算管理工作的推行，可使企业全体人员都参与其中，进一步拓展预算管理的范围[5]。

（二）有利于公司收支管理的强化

    房地产企业在生产经营的过程中会涉及到大量资金流动，且其经营项目建设周期较长，相对于其他企业来讲资金回笼速度较慢。而这些问题都会导致房地产企业无法自由的控制资金。银行贷款是房地产企业资金的主要来源，而随着房地产企业的发展，银行贷款资金也无法很好地适应房地产企业发展需求，所以必须要对收支情况进行控制，才能进一步提升企业资金利用率，而这也是全面预算管理工作中的一项重要内容，因此加强全面预算管理有利于房地产企业收支管理的强化。

（三）有利于房地产企业核心竞争力的增强

近年来我国房地产企业之间的竞争异常激烈，而企业只有不断对自身管理能力进行提升，更好的对抗财务风险，具备较强的盈利能力，才能在激烈竞争的市场中占有一席之地。而全面预算管理体系的构建，可实现对房地产企业财务支出成本的有效控制，帮助企业获得更高的利润空间；全面预算管理模式下，企业需要对内部与外部的经济环境进行调查与分析，并通过科学的分析和预测，对自身可能发生或面临的风险因素进行明确，为经营者进行决策提供依据，而这就在很大程度上降低了企业发生财务风险的几率。此外，全面预算与财会之间的关系也非常密切，通过与财务部门的配合和协调，可使各部门之间加强沟通和交流，确保房地产企业各项工作能顺利开展，调动员工积极能动性，使其能将自身的最大价值在岗位中发挥出来，推动房地产企业一体化发展，进而实现对企业核心竞争力的提升[6]。

三、房地产企业全面预算管理现存问题

（一）缺乏对全面预算管理的正确认知

    在一些发达国家全面预算管理模式推行很久，但其在我国房地产企业中的应用正处于初始探索阶段，因此很多房地产企业并没认识到全面预算管理工作的重要性。虽然也有一些企业会积极开展全面预算管理，但在具体策略方面存在一些认识上的错误。一些房地产企业并未认识到全面预算管理工作的重要作用，也没有将其放在与战略发展同等的地位上。全面预算管理工作会直接影响到企业的财务管理与经营方向，但一些管理者对于这一问题并不重视，而只是简单地将其划分为财务管理一大流程，在具体实施过程中较为敷衍，导致全面预算这一管理职不能最大程度的发挥自身作用，阻碍了企业的发展[7]。

    （二）预算管理制度有待科学化

    因房地产行业管理不够规范化，所以企业在全面预算管理工作的开展过程中也难以实现对预算管理的规范性管理。目前大多数企业比较重视预算编制结果，但对细化预算或具体预算却较为忽视；部分房地产企业在日常工作中会将重心放在经济利益提升上，但对于自身在发展中存在的问题去并不重视，在战略目标制定时不能很好的符合企业现状，往往会出现目标制定过高或高低的问题，还有些房地产企业在进行预算管理制度的制定过程中，并未对自身的实际情况具体进行考量。而这些问题的存在都会在很大程度上影响到房地产企业的预算管理制度制定，因缺乏科学合理的预算管理支撑，导致房地产企业在经营管理时无法将全面预算管理作用充分发挥出来[8]。

    （三）房地产企业内部缺乏完整预算管理组织

    房地产企业的全体员工都要共同参与到全面预算管理工作中，但目前我国大多数房地产企业在全面预算管理工作的开展时主要参与者为财务部门，其他部门的人员认为全面预算管理并不属于自身工作范围之内，使得企业上下并没有共同参与到全面预算管理工作中。而这就会导致财务部门在分析预算时只能从财务角度开展工作，对以往财务业务信息进行分析及预算，这种单一的预算分析方法就会导致预算管理缺失完整性和全面性，无法保障全面预算管理工作的执行和落实[9]。

（四）全面预算管理内容不够全面

    近年来我国房地产行业的竞争越来越激烈化，因此很多企业在全面预算管理中，对于各项数据的设定也越来越重视，以期能使企业有更明确的发展方向。但房地产企业在此过程中会将重心放在发展成效上，忽视预算内容的可行性，因此在制定预算目标时不能很好地符合企业自身发展目标。制定的预算往往会更倾向于可流动性资金以及年度预算，但却较为忽视企业在业务交流、员工福利以及销售方面的预算，使得总体预算与预算目标之间存在着较大的差距，因此不能将企业预算管理的作用充分发挥出来[10]。

    （五）执行力度有待加强，考核机制不够完善

    房地产企业在全面预算管理工作中除了要科学合理的进行预算编制，还要确保预算方案能在实际工作中落实下去。但就目前来看，很多房地产企业都存在着重预算编制、轻执行的问题。如在全面预算管理过程中，企业内部出现了费用超支的问题，但相关工作者却并没有及时的调整原有的工作模式，也未对出现超支的原因进行分析。当预算有结余时，也未充分的对其进行利用，不能实现财务资金的高效利用。此外，一些房地产企业还存在着全面预算管理考核不合理的问题。其在预算管理中侧重于考核结果，但对评估及执行过程却较为忽视。而之所以会出现这些问题，是因为结果能通过量化指标来体现，但过程是组织能力的一种体现，因此很多企业就会忽视评估过程，导致工作者无法及时发现预算管理出现的问题，全面预算管理水平也无法得以提升[11]。

    （六）预算与核算工作相分离

    从理论上来讲，房地产企业的预算指标应是会计核算中得出实际执行的数据，但事实上，预算编制属于财务分析范畴之内，而日常核算属于会计核算范畴，在操作的过程中是由不同人员来完成的，因此编制方法上会存在较大的差异性，而这就会导致核算数据无法将预算执行情况更好地反映出来。

四、提高房地产企业全面预算管理水平的有效策略

（一）正确认知全面预算，增强平安员工的全面预算管理意识

房地产企业想要将全面预算管理工作的作用充分发挥出来，就必须要先对其有一个正确的认知。全面预算管理当中强调的是全面，因此全体员工必须要对其管理方法及优势有所了解，全面预算管理方法应当覆盖全部门和全体员工。只有对全面预算管理模式有正确的认识，才能确保房地产的管理层级、员工都能参与到其中，共同完成预算目标，构建起全面的预算管理体系。

    其次，企业也要加强对全面预算管理工作的宣传，使全体员工都能具备较强的全面预算管理意识。企业领导人员及财务部门要加强对全面预算管理工作的宣传，可组织全体员工进行学习，召开相关会议，使员工能深入了解全面预算方法。与此同时还要组织全体人员系统的对相关知识进行学习，建立相应的考核机制，将考核结果与员工的薪资福利进行联系，激励员工积极投入到全面预算管理模式学习中[12]。

（二）对相关管理制度与标准进行健全和完善

房地产企业在开展全面预算管理工作的过程中，还要对自身业绩考核制度不断进行完善，确保全面预算管理工作能切实落实下去，提升预算编制的执行力。房地产企业在进行目标规划、施工方案制定、销售方案制定，运营及资金平衡等多项内容的管理过程中，都必须要做到全面执行与落实。因此说企业一定要结合自身的实际情况，进一步完善和健全原有的全面预算管理制度及标准，与同时还要将相关考核制度切实落实下去。若在执行全面预算管理工作的过程中出现较大差异，就必须要按照相关规章制度综合性分析与评价具体执行结果。此外，房地产企业还要做好对内部全面预算管理的全面保障工作，有效的管理与控制预算编制，执行及监控全过程。

    （三）加强外部环境与全面预算管理之间的联系

    外部环境会对房地产企业的发展造成很大的影响。房地产企业所处的市场环境会不断发生变化，其外部环境处于不断变化当中，因此全面预算过程制定时房地产企业一定要重点考量外部环境，只有这样才能进一步强化企业的管理工作，并使自身出现经营风险的几率降低到最小，进而获得更高的利润空间。近年来我国政府针对房地产企业出台了很多新的政策，使得房地产企业所处的外部环境剧烈变化，在很大程度上影响到企业的经营与发展。在此背景下，企业必须要加强自身与外部之间的联系，并在此基础上开展全面预算管理工作，使企业的核心竞争力得到增强，在剧烈变化的外部市场环境中获得健康稳定发展。

（四）全面做好预算评估与分析工作  

想要确保全面预算工作顺利开展，就必须要高度重视预算编制工作。房地产企业在预算编制时一定要对自身经营情况、同行内部竞争情况、市场情况等进行了解，只要对市场发展状况全面进行掌握，了解市场新动态，细致分析自身经营，才能使预算编制更加符合企业的实际情况。对同行内部的竞争情况进行明确的目的，是为了对自身在发展中的优势与不足进行明确，能在预算编制时扬长补短，积极学习其他房地产企业的优秀之处，提升自身的预算编制能力。其次，房地产企业在预算编制时还要对市场动态变化充分进行考虑，灵活选择运算方式，避免固定单一的选择某一种预算方法，导致企业无法有效应对突发性的市场风险。运算编制周期要尽量缩短，在预算编制时可以季度为周期，并要灵活选择编制工作方式，充分考虑可能发生的市场风险，并在其中纳入应对风险的内容。

（五）全面构建与落实预算监督机制及奖罚机制

    在执行全面预算管理的过程中，房地产企业还要对相应的考核工作进行强化，有效的考核预算执行情况与目标完成情况，并进行考核机制的制定。要结合自身情况进行预算考核制度的构建和完善，强化考核工作，切实落实奖罚制度，为全面预算管理工作都实行奠定良好的基础。此外，房地产企业还要对考核预算目标落实情况严格进行考核，未达标者要按照相关制度进行惩罚，而对于能很好完成或超额完成人员给予一定的奖励。

    （六）构建全面预算管理预警体系

    在完成预算编制后具体执行时，房地产企业一定要做好预算执行控制工作。要结合企业内外部环境适当的调整与优化预算目标，并要进行相关预警体系的构建，这样才能在实际执行中及时发现潜在问题，促进预算分析能力的提升。预算执行报告分析是房地产企业预算预警体系的重要组成部分，而通过构建科学的预警体系，可使房地产企业及时发现自身在经营过程中存在的风险因素，在第一时间内采取有效措施进行应对，降低自身出现财务风险的几率。

五、结语

    总之，全面预算管理工作的实施，可进一步提升房地产企业的核心竞争力，有利于企业发展战略目标的实现。因此房地产企业一定要正确认识到全面预算管理工作的重要性以及方法、流程，并要根据自身的实际情况以及内外部环境，构建符合自身实际情况的全面预算管理体系，通过激励机制、监督机制的构建，确保全面预算管理工作顺利开展，为自身健康稳定发展奠定良好的基础。