房地产高估行为的经济学分析以及解决对策

随着我国房地产估价行业的快速崛起，近几年来相关估价制度以及内部行为规范基本形成，但是在实际的房地产评估实践中往往会出现高估的行为。比如委托人为了将房产作为抵押物需要跟银行申请贷款时，一般会要求评估机构对自己所持有的抵押物进行高估，此时评估机构很可能就没有实事求是，而是一味的满足委托方不切实际要求，这种高估行为往往带来非常严重的恶性循环。评估机构的高估价格原因高出市场公开价格，一旦委托人无法按照要求偿还银行贷款，那么银行在进行抵押物拍卖时出现实际价值远远低于评估价格，造成银行出现坏账。

1  房地产估价机构出现高估行为的发展

1.1  博弈理论

随着近几年经济的快速发展，房地产行业也呈现出了井喷式的发展状态，同时房地产估价业也随之得到了显著的完善和发展，虽然相关的规范和标准在不断的完善，但是对于房地产的高估问题却给人们带来了越来越多的困扰。评价机构有时候为了满足委托人的需求，忽视客观的情况，导致房地产的价格失真。这种行为会带来诸多危害，需要相关管理部门给予高度的关注和重视，因为这种行为完全违背了道德问题。在此，主要通过利用博弈理论来预测这种行为的发生，并对如何防范这种现象的发生进行简单的分析。

1.2  理性预期理论分析

为了能够更好的对我国房地产经济进行解读，我们还可以利用理性预期理论，这也是房地产估价机构在对相关房屋进行估价过程中非常重要的一个理论依据。

2  房地产估价行为中出现高估行为的经济学分析

2.1  假设分析

为什么在房地产估价行为中会出现高估的行为，如果从短期的实际状况来看，这是一种相对比较理性的行为。对其进行深入的分析，可以从以下几个方面进行假设分析：①比如将两家房地产估价机构作为假设对象，分别为评估机构甲和乙，对于房地产估价机构来说他们的重心都是如何实现自己利益的最大化，做出对自己有利的一些对策；②两个假设对象的相关资格等级都是一致的；③在假设的时间内，两家评价机构的信息不同，而且相互是独立的；④为了能够满足委托方的实际需求，两家都可能接受委托的评估业务；⑤委托方对房地产估价机构支付的报酬在此假设为一个常数。

2.2  关于博弈的相关策略

对于房地产的估价机构来说，对于博弈的相关策略可以分为两个种类：“正常估价”和“高估价格”。前者就是在估价的过程中基本上符合当前房地产的实际市场价值，而后者则是将房地产的估价远高于市场实际价格，而这也是房地产估价过程中的真实一面。

2.3  关于博弈的矩阵分析

对于上述假设的两个房地产估价机构甲、乙来说，其支付函数可以通过一博弈矩阵来进行表示，如下表所示。

通过上述表格进行分析，可以看出无论是房地产估价机构甲或者乙，无论他们选择是那种估价策略，相对于“正常估价”来说“高估价格”可以获得更多的利润报酬，从两个角度来考虑，都会采用“高估价格”这种博弈策略。但是相对来说纳什均衡的占率是唯一的，因此无论选择都不会打到帕累托最优，因此高估价格是短期静态博弈的纳什均衡解。

3  房地产估价中出现高估行为的相关解决对策

3.1  构建完善的评估监管激励体制，加强监督管理力度

对房地产估价机中出现的高估行为我们应该构建完善的评估监管激励体制，在对估价机构进行监督管理时也应该加入一些奖惩政策，而不是一味的采取惩罚的模式，这样对于有效制约房地产估价中出现高估行为是非常有利的。从某些方面来说，一味的进行强制的惩罚并不好对房地产估价中的高估行为起到很好的约束作用，因此，必须要结合一些相对应的激励措施。如果房地产估价机构可以正确的给委托人进行房产的估价，那么相关的监督管理部门应该给予该机构一定的奖励，这样可以对一些高估行为起到有效的制约效果。对于任何机构来说，激励的措施效果比惩罚的效果更容易接受，而且也会形成更好、更完善的约束体制。

为了能够更好的保障市场经济中信用这一基本准则，不但需要通过教育的方式来进行强化，还应该通过法律以及相关规章制度来进行保障。如果没有完善的法律法规，那么人们对信用的构建积极性往往比较低。法律是保障信誉在市场经济中最根本的底线，在很多时候都是通过严格的法律制裁来让人们变得更加注重信誉。因此，我们应该根据实际情况制定相关的法律制度，加强监督力度。对于房地产估价机构来说，必须要求其严格遵从法律法规，讲求诚信，通过法律来震慑房地产估价行为中出现的高估行为。另外，对于高估行为法律产生的处罚必须要深入人心，可以给相关的房地产估价机构出现高估行为起到深刻的震慑作用。

3.2  增加高估行为的社会道德影响成本

人们日常生活中离不开道德的制约和规范，这也是社会调整人际关系非常重要的一个准则。在市场经济发展的浪潮中，拥有良好的道德体制不但可以给房地产估价行为中出现高估行为带来更多的社会道德风险，也有利于其朝着正常估价的方向发展。因此，在房地产估价机构中应该认真落实经济道德基石，时刻牢记诚信。对于任何中介机构来说，要严格的遵守“公平、公正、公开”的职业道德，这是非常重要的环节，对于当前市场竞争的和谐、健康、自律发展会起到积极的推动作用。目前，我国在市场经济的道德体系以及信用关系相关制度的构建方面仍然存在较多不足，很多时候出现失信问题，没有一定的约束。对于一些守信的评价机构来说其正常的估价行为也没有得到认可和尊重，对于失信机构的高估行为也没有给予应有的惩罚和谴责，而且出现“有法不依，执法不严”等一些列问题。另外，在一些地区政府没有起到很好的调控作用，优胜劣汰的市场体制没有充分的发挥作用，导致道德失信的评估机构仍然存在市场中，并没有被淘汰。因此，加强道德影响成本的建设工作是非常有必要的，可以有效的抑制房地产估价行为中出现高估行为。

3.3  尽量减少市场经济中的不确定性以及短期行为

在短期市场经济行为中，出现房地产估价高估行为的概率很大；相反如果房地产估价机构处在一个稳定的政策环境中，那么其预期收益的时间相对就变得更长，其对于诚信以及房产的正常评估行为就会越重视，也会更加注重自身对于品牌以及信用的构建过程。在很多时候人们更多的是关注：产权是否模糊，政府的相关政策是否明确等等。当产权不明确时，人们就无需对自己的一些行为负责，这也就导致了失去了信誉；其次就是如果政府的相关政策不明确，那么就会让估价机构无法做出正确的预期，出现一些短期行为是在所难免。因此，应该规范政府的行为，明确估价机构的产权，这样可以尽量的减少房地产估价行为中的短期行为以及不确定性，有效的抑制出现高估行为。

3.4  构建更加高效的信息传播体制

我国房地产相关管理部门已经对估价机构的信息系统搭建付出了大量的努力，但是目前其实用性和针对性做的不是很理想，导致最终的效率不是很高，因此，我们应该采取有效措施构建更加高效的信息传播体制。①鼓励相关社会媒体加强对于房地产估价中介机构的监督，让其成为社会信息传递中重要的组成部分，媒体的传播内容必须是真实的。②完善并加强中介行业的立法机制，对房地产估价机构的设定、资质、收费标准以及日常行为规范等都要做出更加明确清晰的规定，并对社会各界发布。同时还应该制定国家认可的统一评估价格体系，做到清晰透明，真正的将公平、公开、公正的市场秩序落实到实处。③引用或者借鉴一些国外的先进经验和技术，构建大数据库，将房地产估价机构的社会信誉度、企业行为等数据向社会披露，和社会大众之间真正的实行互通交流，将房地产估价机构的各种行为真正的呈现在大众的监督层面下。构建的大数据库应该涵盖房地产估价机构的相关信誉档案、房产估价师的个人信誉档案等，不断的完善信息传播渠道。