金融服务对房地产经济发展的影响分析

引言：随着我国房地产经济的持续走高，为了能够稳定房价，让我国房地产行业在健康的经济结构下发光发热，住建部专门制定了一系列金融政策，来控制房地产经济发展中存在的潜在风险。房地产经济发展离不开各种金融服务，由专业化金融机构所提供的金融服务是支撑房地产经济发展的关键。因此，有必要对金融服务对房地产经济发展的影响进行分析，以此来让金融服务在房地产经济发展中发挥出应有的价值。

一、房地产经济发展综述

由于房地产行业的特殊性，所以房地产行业的发展质量与人们的日常生活有着直接关系，房地产不仅具有金融性特征，还具有为人们提供住房服务的实体性特征，因此完全可以将房地产经济视为兼具金融属性与实体属性的经济结构。实体经济与金融虚拟经济的共存，让房地产行业在开发过程中必须具有足够的信贷资金，而大量信贷资金则要依赖于各个金融机构所提供的金融服务。与此同时，金融机构还能够在运行期间，帮助房地产企业结合相关规范来完成对金融风险的规避，进而让房地产企业的经营发展变得更加顺利。房地产企业在金融服务的支持下，可以有效提高资产流动性，只要能够坚持做好资产管理工作，就能够在激烈的市场竞争中成功占据一席之地。需要注意的是，金融机构所提供的金融服务包括有风险管理服务与资产证券化等服务，很多金融服务都能在一定程度上助力房地产企业实现高速发展。但若房地产企业在经营发展过程中，无法科学利用金融服务来获取经营发展中的优势，就将会导致房地产企业在经营期间出现更多系统性风险，严重时甚至会引发债务危机。所以仅从影响的角度出发，金融服务不仅能够对房地产经济带来积极正面的影响，还能在一定程度上引发负面影响，所以为了促使房地产经济发展变得更好，就必须审慎利用金融服务来实现金融服务效果最大化。

就目前而言，我国房地产经济的整体总价值在国内各个领域的生产总值中排行前列，随着房地产项目开发投资金额的不断增多，我国房地产开发投资能力与产业规模都在随之上涨，因此必须从宏观政策等多个维度来进行合理化调控，才能真正规避房地产经济发展中的潜在金融风险。对于房地产行业而言，金融机构所提供的金融服务能够在一定程度上提高房地产经济的稳定性，避免房地产经济在发展中出现各种潜在风险问题。需要注意的是，我国房地产企业在项目开发期间所采用的融资方式，往往非常依赖银行贷款与信托，而社会公众提供的资金无论是投资还是消费，同样十分依赖银行抵押贷款的支持，因此我国房地产市场具有非常大贷款体量，这也能够体现出房地产行业对金融服务的高度依赖性。在房地产行业发展中，金融服务作为不可或缺的重要一环，无论是信贷资金还是其他金融服务，都将会直接影响到房地产经济的发展，一旦出现金融波动，就将会导致房地产领域的金融风险大幅上升。

二、金融服务对房地产经济发展的影响

在房地产经济发展过程中，金融机构提供的金融服务非常关键，金融服务的存在能够为房地产经济发展提供大量资金，避免房地产企业因为项目工期长等问题而影响到企业资金链的正常流转。通过对金融服务给房地产经济发展带来的影响进行分析，可以让房地产经济发展在金融服务的支持下变得更加具有针对性，房地产经济的未来发展也将因此而变得更好。

（一）积极影响

在房地产经济发展过程中，金融服务能够支持为房地产企业提供足够的信贷资金，房地产企业可以通过多种融资渠道来加强项目开发。就目前而言，房地产企业最为主要的融资渠道就是商业银行所提供的信贷服务，因此房地产企业的最大债权人就是各种商业银行，因为房地产开发需要消耗大量资金，绝大多数企业的流动资金根本无法支撑项目开发时的消耗。房地产企业在开发周期较长的大型项目时，必然会通过外界融资来提高资产负债率，只有这样才能让项目工程顺利竣工。因此房地产企业在项目开发中离不开商业银行提供的支持，各种金融服务将会支撑支撑房地产企业发展的基础。

  金融机构所开发的各种金融服务往往能够为房地产企业提供资产证券化服务。很多房地产企业在项目工程的开发阶段都需要通过资产增值与风险转移来提高资产流动性，这些工作的开展往往非常依赖金融机构所提供的资产证券化业务。我国证监会所提出的资产证券化管理办法指出，房地产企业存在不动产权空置的情况且无法稳定提供现金流时，如果其他不动产项目有待开发，可以在面对资金难题的情况下，对旗下能够产生稳定现金流的不动产进行统计，并通过结构化重组的方式来形成能够在金融市场流通的证券，这种资产证券化的方式能够为房地产企业提高资产流动性。房地产企业在金融服务的支持下，通过在合理范围内进行融资，可以让企业经营发展工作变得更加顺利。

（二）消极影响

在房地产经济发展过程中，金融服务的存在不仅能够为房地产企业提供积极影响，还能从某种层面带来消极影响。就目前而言，房地产金融风险大致可以分为系统性风险与非系统性风险两大类，前者与房地产经济发展中的宏观变量有直接关系，多数均为由政治、经济问题所引发的系统经济体系失衡，严重时还将会导致房地产市场出现发展低迷的情况。在房地产经济发展过程中，系统性风险是由外界不可抗力因素所导致的风险问题，往往无法直接借助保护措施来消除风险。而非系统性风险则通常是由与房地产业务相关金融机构出现问题时所产生的风险，在金融服务无法满足房地产企业经营发展需求的情况下，房地产经济发展质量将会受到非常严重的影响。

  房地产企业在开发工程项目时，往往非常依赖金融机构提供的资金，由于我国房地产项目工程非常多，很多地区的市场已经逐渐趋于饱和，而且因为房地产市场存在价格波动性，所以部分企业往往会面临资产减值所带来的经营损失，这也将在一定程度上增加房地产企业的债务风险。结合房地产企业负债总额与GDP比重，可以发现我国很多房地产企业都在面对债务风险问题，一旦房地产企业负债水平超出了企业承受范围，就将会导致房地产企业的债务违约风险大幅上升。与此同时，金融机构在提供资产证券化服务时，能够在一定程度上增强房地产企业的资产流动性，所以在企业开展资产管理工作时，资产证券化可以帮助企业实现资金回流，这种金融服务送专家能够有效分摊企业面对的金融风险，但是从企业的长期经营发展层面进行分析，企业如果过度使用资产证券化，就将会导致房地产企业风险因素进一步上升，这样的风险问题将会随着市场波动而发生改变，严重时甚至还将会引发更为严峻的系统性风险问题。

（三）金融服务对房地产经济发展的影响机制分析

  金融服务将会在一定程度上对房地产经济发展造成影响，通过对金融服务的影响机制进行分析，可以让房地产经济发展变得更加具有针对性，并避免房地产经济发展中可能出现的各种潜在风险问题。

1.模型与变量

在经济增长理论中，C-D生产函数的适用性最广。

Y为产业经济产出；A为全要素生产率（除了要素投入外由技术进步对经济发展带来的影响）；K为产业资本要素；L为产业劳动力要素；α与β分布能够表示资本与劳动力要素的投入产出弹性。

金融服务能够为房地产经济发展提供非常大的变化，作为促进房地产经济发展的主要内生变量，可以在C-D生产函数的基础上加入金融服务的变量，以此来进一步了解房地产经济发展中由金融服务所带来的影响。因为具有存在效应，所以金融服务对房地产经济发展造成的影响，将会随着金融服务发展水平的增强而逐渐提高，即金融服务所带来的房地产经济影响属于非线性影响，可以在基础模型的基础赎回，适当引入门槛模型来进一步分析金融服务的经济影响与要素协同效应情况。

在变量分析中，房地产价格可以采用销售额除以销售面积来分析整体价格，数据可以通过国家统计局网站来获取。金融服务作为核心解释变量，需要在分析期间体现出金融服务对房地产经济发展的影响机制，通过分布找出能够影响到经济发展的代理变量，以此来让分析结果变得更加清晰。经济增长理论能够为产业经济增长提供最基础的分析框架，这样便可以为民众明确产业经济发展的核心要素，通过将人力资本等各种内生技术因素引入到经济模型中，可以总结出各种因素对房地产经济发展的影响，进而让房地产经济发展变得更加具有针对性。

  2.结果分析

2.1消费金融对房地产价格有正效应

为了防止出现伪回归的情况，可以在实证之前对变量进行检验，可以通过HT、LLC等多种方法来开展单位根检验，以此来避免因为检验方法单一而出现偏差，通过检验可以发现各种变量在一阶差分后完全能够满足一阶单整条件。结合不同方法开展协整检验，能够有效证明不同变量之间具有协整关系，可以有效满足回归分析的必要条件。通过分析可以发现，金融服务变量估计系数显著为正，能够证明消费金融对房地产价格具有显著正向作用，从生产投入的要素出发，劳动力回归系数为负数，而固定资本存量以及房地产资源禀赋回归系数为正，所以我国房地产经济属于投资与资源驱动型增长模式。房地产经济与房地产价格水平具有不显著正向相关，这是因为房地产具有较强的价格粘性，即房地产价格上涨并不会影响到人们对于房地产的实际需求。除此之外，房地产经济发展还将在一定程度上增加地区物价水平。

    2.2金融服务对房地产经济发展有着门槛效应

通过分析金融服务对房地产经济的效应与要素协同效应，可以在实证估计前对金融服务普及率、人力资本水平等门槛变量进行分析，以此来了解门槛模型的门槛个数与门槛值。在确定门槛个数与变量值的情况下，可以对模型进行门槛效应回归，在金融服务附近率不足21.29%时，金融服务对房地产经济发展的影响系数为0.283，每当金融服务所提供的贷款规模对数的对数增加1%，就将会提高房地产经济对数0.283%。而在金融服务普及率大于21.29的情况下，金融服务对房地产经济的影响系数将会达到0.318。这意味着金融服务在房地产经济发展中，具有边际递增特性，随着金融服务普及率的增加，房地产经济发展将会变得更加顺利。

三、房地产经济发展下金融服务的应用策略

为了在房地产经济发展过程中发挥出金融服务应有的优势，就必须结合实际情况来进一步优化金融服务体系，通过主动完善房地产经济发展背景下应用金融服务的策略，可以让金融服务在房地产经济发展中有效提高服务针对性，进而让房地产经济发展质量得到更多保障。

（一）完善房地产金融风险管理体系

在社会经济高速发展的今天，我国绝大多数房地产企业往往会将更多精力投入到经营规模的扩张中，绝大多数房地产企业并不会在资产负债管理体系下完善金融风险识别体系，这就将会在一定程度上影响到房地产企业经营期间的风险控制能力。一旦企业在经营过程中，所承担的风险压力超出了极限，就容易在经营发展过程中出现资金链断裂的情况，进而导致企业经营发展质量受到影响。例如，恒大集团便因为金融风险问题出现了经营暴雷的问题，集团经营中的欠款额度达到了2.4万亿元，这便是因为债务风险无法顺利偿还而引发了资金链断裂问题。与此同时，我国还有很多房地产企业往往并不具备足够的事后风险处理能力，因此一旦企业在经营发展期间遇到了无法避免的风险问题，就会影响到企业正常业务的开展。我国近些年每年都有很多房地产企业会因为金融风险问题而宣布破产。因此房地产企业在经营发展过程中，有必要结合企业的实际情况与长期发展战略，合理规划能够满足企业经营需求的资产负债指标，必要时还可以将该指标作为开展财务管理工作的基础，以此来识别企业在经营发展中面对的各种风险问题。需要注意的是，房地产企业在经营发展过程中，还应该充分把控自身的资产负债水平，如果在经营发展阶段发现偏离资产负债指标的问题，就应该结合实际情况来进行深入分析，以此来降低金融风险对房地产企业造成的负面影响。除此之外，为了将金融服务带来的金融风险影响降至最低，房地产企业还需要结合经营发展情况来主动完善金融风险事件的处理流程，一旦真正遇到金融风险，就可以第一时间针对金融风险进行管理。

（二）加强财务杠杆管控

房地产企业在经营发展中出现债务违约风险的核心原因，就是因为速动比率与资产负债率偏高，因为我国绝大多数房地产企业的融资总额都会依赖信托贷款，因此房地产企业资产负债率高的情况非常常见，这也将导致房地产企业在经营发展过程中面对较高的财务杠杆，债务违约风险也将因此而增加。所以房地产企业在经营阶段需要清除了解的房地产市场的实际情况，并结合企业长期发展战略来加强对财务杠杆的控制，进而达到降低金融风险的目的。房地产企业在经营发展中还需要具备资产负债管理部门，房地产企业还需要加强对融资需求的评估，并严格控制项目开发阶段的资金使用情况，必要时还需要结合预算管理来加强对资金的控制，提高资金利用率。在此期间，房地产企业还需要加强对长期与短期债务的科学规划，避免因为债务问题而引发经济纠纷，只有在房地产企业经营发展过程中真正做到有序偿还，才能将经济纠纷以及债务违约等问题所带来的影响降至最低。

（三）强化资产证券化管理

在房地产企业的经营发展期间，资产证券化的出现能够为企业带来更多能够灵活使用的资金，企业短期内的资金压力将会有所下降。但是随着资产证券化的深度使用，房地产企业往往容易因为资产证券化过量而导致资金出现分散的情况，这也将增加房地产企业在发展中的金融风险问题。对于房地产企业而言，应该始终遵循审慎管理的合理原因，以此来加强对资产证券化业务的管理与控制，只有让资产证券化业务真正为企业提供短期风险规避与融资支持，才能让资产证券化业务在实际应用中真正实现价值最大化。在此期间，房地产企业还需要在企业内部完善资产证券化管理指标，以此来加强对资产证券化所带来的金融风险的识别与控制。除此之外，房地产企业还需要在管理期间加强对证券化资产水平的控制，规避因为企业经营管理不当而出现的一系列金融风险。

（四）明确房地产信贷资产风险权重

房地产行业的经营发展并未独立发展，而是要在企业经营发展中积极融入相关政策与房地产市场，从政府宏观视角与市场情况来发现房地产企业经营发展中的机遇。因为机遇与风险并存，所以房地产企业在经营发展过程中，还需要明确考虑由信贷资产所带来的金融风险问题，通过全面分析风险权重，以此来规避有可能遇到的潜在金融风险。需要注意的是，房地产市场以及政策具有一定时间的适应周期，所以房地产企业必须能够精准判断市场发展趋势，避免在经营发展过程中出现逆趋势发展的情况。房地产企业在经营期间为了最大限度加强对金融服务的应用，应该主动加强对各项政策的解读，必要时还可以结合实际情况来把握市场发展规律，并从宏观视角分析发展中的金融风险因素。只要企业能够在经营发展过程中发挥出独属于金融服务的优势，就可以在加强产业增值的情况下维持金融价格的稳定性。通常情况下，如果房地产项目的整体价格偏高，则项目工程的信贷与风险权重将会随之上升，如果项目价格整体偏低，则信贷风险权重将会有所下降。

（五）开展利率市场化管理

房地产行业在房地产市场的不断发展中逐渐趋于完善，房地产企业在金融服务的应用过程中，必须结合实际情况来分析市场经营发展趋势，必要时还可以立足于房地产行业的市场情况来加强利率市场化管理，通过积极探索市场利率机制，能够让房地产企业在经营发展过程中真正实现长期可持续发展。例如，在开发项目属于政策性安居房的情况下，房地产企业就应该引导市场化利率机制来进行深度配合，此时相关部门可以奖励促贷款来解决潜在资金问题。与此同时，在商业金融领域，不应该出现商业性、政策性目标相对立的情况，可以适当通过二者的合作来解决潜在政策性任务，如果发现房地产企业具备较强的市场化条件，就可以联系相关金融机构来提供高质量金融服务，以此来将控制企业经营中的经营风险。在房地产开发项目期间，房地产企业需要严格遵循市场化原则，通过主动完善配套金融服务，能够有效规避市场性金融风险的发生。

（六）完善房地产产业链下的金融服务

  房地产行业的发展能够有效带动当地其他行业的经济发展，因此借助金融服务来推动房地产经济发展可以影响到当地经济的发展趋势。因为房地产行业在很多地区都属于支柱性产业，很多其他行业的发展都要依赖于当地房地产行业的发展情况，所以房地产行业在很多情况下都会遇到市场风险。如果房地产经济出现了波动，就将会导致社会矛盾的出现。房地产企业在应用期间，需要积极探索产业链金融服务，因为即便是保障性住房项目，同样会遇到很多风险隐患。所以房地产企业必须积极加强与金融机构的联动与合作，通过积极挖掘潜在客户群体，并围绕相关产业链条来配置金融服务与资源，以此来让房地产经济发展变得更加顺利。从某种程度出发，通过主动完善房地产经济产业链，可以完成对产业链上下游利益主体结构的合理化调节，进而降低房地产企业在经营发展中的潜在风险。房地产企业在与金融机构合作时，必要时还可以通过同业协作的方式来加强产业链配套服务，避免出现一个企业同时与多家金融机构进行联系的情况发生，通过联系多家金融机构容易因为无序竞争而影响到行业的正常发展。除此之外，还应该积极加强金融服务监管，只有在房地产项目的开发过程中，科学应用金融服务与产品，才能真正避免金融风险问题的出现。

结论：总而言之，金融服务能够对房地产经济发展带来非常大的影响，合理应用金融服务可以在控制经营风险的同时，为房地产行业的长期发展奠定基础。相信随着更多人意识到金融服务在房地产经济发展中的重要性，金融服务在房地产经济发展中的价值将会得到进一步提高。